Alquileres: hay más oferta, pero faltan garantías e ingresos demostrables

La oferta de alquileres continúa en alza y los precios se moderan. A los inquilinos se les complica dado el crecimiento de la informalidad y de la morosidad.

El tiempo en que los alquileres eran escasos ya es historia y este mes se cumplió el último contrato que se actualizaba según la antigua ley que regulaba al sector. La desregulación y el menor ritmo inflacionario impactaron en un crecimiento de la oferta y una moderación de los precios; entre beneficios para los inquilinos.

Estos hoy pueden elegir, mirar y optar por la vivienda que más le convenga en ubicación, estado y precio. Así como ganan en el terreno de la negociación y de forma específica, pierden en el macro debido a la caída general de poder de compra de los salarios, la informalidad laboral y -por tanto- el alto porcentaje del sueldo que debe destinarse a alquilar.

La vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Gabriela Di Luca, destacó que si bien ha crecido la cantidad de viviendas en alquiler y la posibilidad para elegir, no todos los inquilinos pueden acceder. En la misma línea, Eduardo Rosta, de la Inmobiliaria Rosta Consultores, coincidió con su colega al señalar los altos índices de morosidad de las personas al momento de poder formalizar un alquiler.

En palabras de Marcos Herrera, director de Inmoup, hay un segmento de casas en diversos barrios de Mendoza donde los valores promedios rondan los $900.000 a $1.000.000 o más. "Allí hay familias que tienen problemas para alquilar porque en sus ingresos no pueden demostrar que cubren el monto total del alquiler o de este más las expensas", señaló Herrera.

En este contexto, Andi Landa al frente de la inmobiliaria Aele, sumó que en la actualidad cerca del 50% de un salario debe destinarse a pagar el alquiler cuando antes era el 25%. Aunque los precios varían según sea casa, departamento, ubicación y tamaño –entre otras variables- hoy el valor de un alquiler económico no baja de los $450.000 por mes en una provincia en donde el salario estándar apenas está por encima del millón de pesos.

Costo de vida: los alquileres se llevan buena parte de los ingresos de las familias.

Así, el valor de los alquileres se mantiene relativamente contenido en medio de una mayor oferta y una demanda más informal, es preciso sumar otros factores que inciden en las dificultades. No solo se trata de pagar la renta sino también las expensas que, en general, han tenido subas muy por encima de la inflación.

Algo similar ha sucedido con los servicios públicos lo que también incide en el costo fijo de vida. En este marco, la mayor baja se ha comenzado a dar en el segmento de departamentos dada la fuerte competencia. Este rubro, por otra parte, solía ser más demandado por jóvenes de entre 25 y 35 años que hoy tienen serias dificultades para vivir solos debido a la misma precarización mencionada.

En la actualidad y según Landa -también referente de Inmodata- la oferta de alquileres creció 35%. En este marco, se da una paradoja para los inquilinos ya que, por un lado, poseen la opción de elegir y mejorar sus contratos en cuanto a plazos, mascotas y hasta precios. Por el otro y dado el contexto económico actual, crecen las dificultades para pagar así como para "entrar" a una vivienda. "Antes de 10 carpetas que recibía, podía haber una "floja de papeles" y hoy ese porcentaje es de tres o cuatro", comentó Landa.

Los propietarios que deseen alquilar su vivienda deben ajustarse a los valores de mercado y mejorar la propuesta ya que corren el riesgo o de no alquilarla o de tener que bajar los precios que tenían en mente. "Muchos propietarios que no negociaron con sus inquilinos y debieron volver al mercado, tuvieron que cobrar menos", reflexionó Marcos Herrera.

Ahora, los alquileres que llevan muchos meses con el cartel en la ventana se debe a un mix de aspiraciones excesivas de los dueños y de imposibilidades de demostrar ingresos o garantes. Eduardo Rosta relató que en épocas de inflación más alta, las viviendas con valores mayores de mercado se ajustaban pasados dos o tres meses; algo que ahora no sucede.

Por este motivo, hay una decisión de los dueños de flexibilizar algunas cuestiones para tener menos tiempo vacías las casas. Más allá de esto, lo cierto es que tampoco pueden aceptar clientes que luego se conviertan en un problema tanto para la inmobiliaria como para los propietarios y es allí donde puede producirse un cuello de botella.

Los precios en baja no alcanzan para tonificar la demanda

Un punto crucial además de la informalidad laboral está en los garantes que también tienen situaciones similares a los inquilinos. No solo también pueden tener empleo no registrado sino que muchos están con altos problemas de morosidad. "No es fácil hoy encontrar garantes que estén fuera del Veraz o el Codeme", observó Rosta.

Di Luca sumó que esta situación no se veía un año atrás y que eso ha dificultado el acceso por el tema de garantías. En líneas generales, la referente del Colegio de Corredores Inmobiliarios comentó que los profesionales buscan encontrar términos medios para que se puedan realizar los contratos.

"Por ejemplo, si el inquilino posee buen historial de pago y le falta un garante, buscamos que sean dos en lugar de tres", relató Di Luca quien opinó que las condiciones contractuales son más transparentes en la actualidad. Agregó que la ecuación no es sencilla ya que al hablar de alquileres se habla de algo más que un valor mensual. "Se trata del acceso a la vivienda, por un lado, y de la protección del patrimonio del propietario, por el otro", comentó.