Caen los alquileres comerciales en zonas tradicionales y casi no hay locales vacíos en los strip center

De la mano de la baja de las ventas, los alquileres comerciales bajan sus precios debido a la mayor rotación y vacancia. Qué pasa con los strip center.

Fotos Marcelo Álvarez y Ramiro Gómez

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La frase se repite porque los datos no cambian: el consumo viene en baja desde hace más de un año. En el medio, la reconfiguración de los modos de comprar de la mano de internet –que no compensa aún la caída de las ventas tradicionales- y de una inflación menor entran en el juego del comercio y, por tanto, en el del alquiler de locales. El impacto más evidente es el cierre de negocios, recambio de razones sociales, espacios vacíos y baja de precios de renta en líneas generales.

Adrián Alín, presidente de la Cámara Empresaria de Comercio, Industria, Turismo y Servicios de la Ciudad de Mendoza (Cecitys), expresó que ha habido un aumento en la vacancia en el centro. Agregó que la fiebre mundialista solo impactó en rubros puntuales y que tanto los negocios como las familias están complicados con las deudas. "Muchos de los que se han ido es porque la mayoría de los costos fijos aumentaron por encima de la inflación", observó Alín.

La disminución de ventas ha impactado en todos los ámbitos por igual, aunque no lo hace de la misma manera. Así, mientras en el centro de observan cambios en los tipos de negocios así como reclamos de control sobre lo que se comercializa debido a la competencia desleal, se inauguran strip center en las zonas más alejadas de la Ciudad. Aunque no todos son garantía de éxito, sí se ve un crecimiento en este tipo de centros comerciales y una mayor cantidad de locales ocupados.

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El corredor inmobiliario Eduardo Rosta, expresó que en el centro se da la particularidad de que en la periferia (fuera de las arterias principales) el índice de rotación es más lento. Es decir, que los lugares que se desocupan tardan más en volverse a rentar. "Esto se da menos en la calle Las Heras y alrededores debido a que suelen ser comercios enfocados en un volumen mayor con precios más accesibles", expresó Rosta. Desde su punto de vista, quienes apuntaron a ventas más masivas han podido surfear mejor la actual crisis de consumo.

Marcos Herrera, gerente del portal Inmoup, comentó que el sector de locales comerciales ha estado muy golpeado debido a la situación económica. "Es un segmento que claramente ha estado en retracción en los últimos 2 años por lo que también se observa un estancamiento en el nivel de precios", comentó Herrera. Es decir que hay locales en "buenos precios" que no se alquilan debido a que la actividad es escasa y han pocas nuevas empresas.

El centro se reconvierte

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En el mismo sentido, Andi Landa de la inmobiliaria Aele y creador del informe Inmodata, informó que se ve una mayor vacancia en los locales de la Ciudad desde hace un tiempo y que los que más salen son los ubicados sobre las calles principales como San Martín, Colón y Las Heras. Aunque los precios varían hacia el Este y el Oeste de San Martín, el profesional expresó que se ha observado una baja en los valores en líneas generales.

La lógica entre los locales comerciales tradicionales y los de cercanía en espacios más chicos, cercanos a los barrios es muy diferente. En general en estos últimos hay negocios relacionados con el consumo diario aunque la gama es amplia mientras que en el centro o shoppings prevalece la indumentaria y los electrodomésticos.

Más allá de las modificaciones en el estilo de vida y la ampliación de la zona metropolitana a departamentos como Luján y Maipú, también se ha modificado fuerte las maneras de consumir. "Ahora no se necesitan locales tan grandes sino tal vez mayor espacio para almacenamiento", observó Rosta. Sumó que muchas actividades se han tenido que readaptar al mercado y a los nuevos modos de consumo.

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Esto, sumado a la caída de las ventas y al crecimiento de las compras online que también impactan en la reconversión de locales. De hecho, desde la Cecitys lanzarán su propio marketplace para poder ofrecer desde allí promociones, descuentos y mayor visibilidad a los comercios del centro. "El que tenía un local con amplio frente hace dos más chicos y hay que decir que la rentabilidad es buena para los propietarios", apuntó el dueño Aele. Agregó que las personas priorizan cada vez más la cercanía y el poder estacionar fácilmente.

Con relación a los precios por metro cuadrado es posible que los strip sean más caros debido a que suelen tener expensas mayores. Sin embargo, tal vez en el total el valor es menor que un local grande y en el 80% de los casos se suelen negociar el precio. No el valor en sí sino el pedido de un tiempo de gracia. Todo dependerá de la inversión y de las modificaciones que haya que hacer ya que cada actividad debe adaptar su propio local.

"El inquilino trata de negociar de uno a tres meses de gracia y el propietario decide qué hacer", explicó el referente de Rosta Consultores. Agregó que en los últimos meses la dificultad ha venido de la mano de empresas reconocidas con cheques rechazados, problemas de morosidad y antecedentes financieros complicados. Del otro lado, alguien completamente nuevo no siempre posee las garantías pertinentes. "Hay que ver los antecedentes y ver cómo prosperan las negociaciones", detalló Rosta.

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En palabras de Herrera, algunas zonas del centro se han empezado a reconvertir. "Hay ciertos locales que no se ocupan no solo por crisis sino por una cuestión de cambios dentro del mapa urbano de Mendoza", observó el ejecutivo de Inmoup. Tanto él como Landa explicaron que la comercialización de los strip center suelen hacerla los mismos desarrolladores.

Si bien estos cuentan con una demanda mayor –en parte porque los locales son más chicos- no todos funcionan tan bien. "Hay una frase en el sector que dice no parking, no business", compartió Landa. Por otro lado, los centros comerciales suelen "repetir" las franquicias en sus distintas sucursales y eso también garantiza parte del éxito.

Es decir que hay marcas de strip en distintas áreas del Gran Mendoza que ya tienen asegurados algunas marcas y estas son clave para el éxito o no del espacio. Desde el punto de vista de Marcos Herrera, otra particularidad de los strip center es que estos, por lo general, están rodeados cerca de barrios privados o nuevos en donde el poder adquisitivo es mayor que en otras zonas.

Fuente: Los Andes

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