Capacidad de absorción residencial de centralidades en la Capital

Un reciente estudio elaborado para el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI Córdoba) concluye que el área central de la ciudad Capital posee infraestructura, conectividad y capacidad para absorber crecimiento residencial, pero requiere una estrategia de transformación para liberar todo su potencial. El trabajo fue desarrollado por una consultora privada especializada en análisis económico, urbano e inmobiliario, a partir de información proveniente del Censo Nacional 2022, bases estadísticas oficiales, relevamientos territoriales, indicadores demográficos, datos de oferta inmobiliaria publicados en portales especializados y reconstrucciones comparativas de mercado realizadas durante el primer semestre de 2026.

El estudio analiza evolución, densidad habitacional, dinámica inmobiliaria y capacidad de absorción residencial de dos de las principales centralidades urbanas de Córdoba: Nueva Córdoba y el Centro. Entre sus principales conclusiones, el informe señala que Nueva Córdoba se ha consolidado como una centralidad residencial altamente demandada y densificada, mientras que el Centro conserva infraestructura, servicios, conectividad y equipamiento urbano con una importante capacidad de desarrollo aún no plenamente aprovechada.

Según el relevamiento, Nueva Córdoba registra una densidad cercana a los 415 habitantes por hectárea, mientras que el Centro presenta aproximadamente 131 habitantes por hectárea, lo que evidencia un amplio margen para absorber nueva demanda residencial sin replicar los niveles actuales de saturación observados en otros sectores de la ciudad. Asimismo, el estudio identifica en el Centro diferencias de valor inmobiliario que oscilan entre el 18% y el 20% respecto de Nueva Córdoba, lo que representa una oportunidad de inversión y revalorización, siempre que vaya acompañada por procesos de modernización edilicia, mejoras en la experiencia urbana y fortalecimiento de la calidad habitacional.

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Los resultados permiten abrir una discusión más profunda sobre el futuro urbano de la ciudad. El desafío excede al mercado inmobiliario y requiere una mirada integral: desde el CPI señalaron que el informe no plantea una competencia entre barrios, sino una visión complementaria del crecimiento urbano. "Las ciudades más exitosas son aquellas que logran aprovechar plenamente los recursos que ya tienen. El Centro cuenta con conectividad, servicios, actividad comercial, instituciones y una ubicación privilegiada. La oportunidad está en generar las condiciones para que todo ese potencial se transforme en desarrollo urbano sostenible", remarcó Péndola.

El desarrollo equilibrado de Córdoba requerirá cada vez más estrategias de reconversión, reutilización y puesta en valor de áreas consolidadas, para promover una ciudad más eficiente, sostenible y competitiva.

"Nueva Córdoba representa una experiencia de consolidación urbana exitosa. El desafío es que el Centro pueda iniciar su propio proceso de transformación y recuperación de valor, integrándose como extensión natural de las dinámicas residenciales que hoy caracterizan a la ciudad. El potencial del Centro no está en lo que le falta, está en todo aquello que ya tiene y todavía no logra capitalizar plenamente", subrayó el directivo.

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Según Mauricio Maer, ex presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic), en Nueva Córdoba hay disponibles demasiadas unidades sin ocupar: "alrededor de 600, lo que equivale a 15 edificios completos de más de 10 pisos, según estimaciones prudentes; otras marcan el doble, o más, lo que perfila una tendencia difícil de revertir, por las condiciones sociales actuales y la coyuntura del mercado inmobiliario", afirmó.

En las últimas décadas, Nueva Córdoba creció a la par de la influencia de las universidades, en especial la nacional, faro de atracción de los estudiantes que poblaban sus aulas. Muchos venían del interior cordobés o de otras provincias, y demandaban unidades habitacionales, lo que generó un mercado importante de locación y venta, además de transformar ese barrio en un gran centro comercial, de consumo y recreación.

Esa demanda originó la construcción que hoy se ve y que los inversores realizaban para tener una renta (como una futura jubilación). También se potenció cuando los posibles compradores analizaron el tiempo que sus hijos necesitarían habitar esas unidades (durante varios años de estudios) y optaron por adquirir ese bien (sabiendo que era de fácil realización futura, por la tangible realidad de la demanda).

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"Pero la situación cambió, con una tendencia irreversible y se origina en factores que se potenciaron en forma accidental. Empezó por la pandemia de Covid-19, que trajo la posibilidad de la educación a distancia como una alternativa válida que aceptaron las casas de estudio. Eso generó un éxodo imprevisto de alumnos, que volvieron a su lugar de origen, con un ahorro importante para sus progenitores (alrededor de mil dólares mensuales entre alquiler, gastos e insumos) por la crisis económica, o por las condiciones sanitarias impuestas por la pandemia. Así, con el tiempo, se consolidó la alternativa de carreras de menor duración con salida laboral, que se podían cursar en establecimientos educacionales cercanos a su lugar de origen, o a distancia. Entonces, el retorno a Nueva Córdoba dejó de ser prioridad, lo que ocasionó una suba de la cantidad de unidades disponibles, con el costo consecuente a sus dueños: sin generación de renta y teniendo que afrontar gastos e impuestos", repasó Maer.

Según el referente, llegó el momento de analizar que 'no todo es para siempre'. En lugar de repetir fórmulas gastadas sin pronóstico favorable, el desafío es analizar nuevas alternativas. "Las ventajas comparativas de Nueva Córdoba por su ubicación, cercanía al parque, entorno y buen nivel de construcción posibilitan diseñar proyectos para una población demandante de unidades de vivienda familiar, incorporando tecnología de última generación y seguridad. Ese es el futuro para los pocos terrenos aún disponibles. Si esto se logra y se reactiva la industria de la obra privada, veremos beneficios asociados en la producción y consumo, con la consecuente reactivación económica. Esta es una simple sugerencia, que puede mejorar el futuro de la construcción y la del barrio más poblado de la ciudad. El tiempo dirá: si se logra superar este parate inmobiliario, se hará realidad el dicho 'no hay mal que por bien no venga'", concluyó Maer.

Fuente: La Voz

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