Cooperativas extintas, quiebras y deudas: la radiografía de los barrios del IPV sin escritura

"Cuando nosotros tuvimos conocimiento de esta problemática eran 12.000 viviendas las que estaban en esta situación", afirmó el asesor letrado de Gobierno de San Juan, Alejandro Ferrari, al describir la gravedad del panorama dominial en los barrios del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV). El funcionario remarcó sobre el atraso acumulado que "a este tema no se le dio la debida atención y la trascendencia que tiene", lo que provocó la paralización de "situaciones que llevan entre 30 y 40 años en algunos casos".

Las razones de este estancamiento obedecen a un entramado de fallas institucionales y administrativas, según sostuvo el funcionario de Marcelo Orrego en diálogo con radio Estación Claridad. Una de las principales trabas afecta a los barrios edificados mediante antiguas entidades intermedias. Al respecto, Ferrari explicó que "muchos de esos casos no se han podido escriturar por problemas de que esas simples asociaciones, asociaciones cooperativas han desaparecido y por lo tanto no hay legitimación activa para suscribir la escritura traslativa de dominio". A este escenario se suma el quiebre o la desorganización de las empresas constructoras. Sobre este punto, el asesor letrado detalló que "en otros casos hay problema de titularidad porque las empresas constructoras se liquidaron o porque tienen algún desorden administrativo interno y no pueden acreditar que están en legal forma en la actualidad porque le faltan balances, le faltan ejercicios y las autoridades están vencidas".

Junto a las falencias de las entidades promotoras, existen trabas económicas en los adjudicatarios y vacíos en las tramitaciones sucesorias. Aunque las escrituras del IPV son gratuitas a través de la Escribanía Mayor de Gobierno, hay casos con deudas de la vivienda o imposibilidad de abonar aranceles administrativos mínimos. Ferrari expuso que "en el caso de UEPREDO se exige el pago del uno por ciento del valor de avalúo fiscal y, aunque parezca mentira y es muy bajo, hay adjudicatarios que no lo pueden pagar y hay un sinnúmero de casos que están detenidos por falta de pago". Asimismo, ante la muerte de los beneficiarios originales, se requiere acreditar el vínculo legal. El funcionario precisó que "si se murió el titular original de la adjudicación de la vivienda hay que acreditar quiénes son los herederos mediante la declaratoria de herederos y, si ha habido alguna partición hereditaria dentro del proceso, también tendrá que acompañarla".

Para resolver las 9.000 viviendas que continúan en situación irregular, la gestión provincial diseñó un plan de abordaje integral orientado a destrabar expedientes históricos. Ferrari señaló que la instrucción fijada por Orrego consiste en "acelerar todo lo que se pueda este proceso, remover todos los obstáculos que haya, sancionar las leyes que haya que sancionar y emitir los decretos reglamentarios que sean necesarios". Bajo este esquema, la provincia ya regularizó aproximadamente 3.000 inmuebles, realizando entregas de escrituras definitivas en 15 departamentos sanjuaninos.

La estrategia oficial combina herramientas legislativas, exenciones económicas y operativos en territorio. Por un lado, se busca implementar el mecanismo de prescripción administrativa previsto en la Ley Nacional 24.320, un procedimiento rápido y económico que reemplaza la escritura notarial tradicional por un decreto del gobernador. Por otro lado, el Ejecutivo promovió un proyecto de ley para eximir a las familias del pago del arancel de avalúo fiscal en la Unidad Ejecutora Provincial para la Regularización Dominial (UEPREDO) y gestionó ante la AFIP una certificación especial para validar a las antiguas asociaciones previas a la obligatoriedad del CUIT. De forma complementaria, equipos de la Asesoría Letrada, el IPV y la UEPREDO realizan abordajes territoriales directos en los barrios para revisar cada caso particular y garantizar la transferencia de dominio cuando el Estado es el otorgante del inmueble.

El Ministerio de Gobierno aclaró las diferencias que se suscitan entre los procedimientos de regularización de viviendas, y los trámites que corresponden al ámbito del IPV. La Dirección de Regularización y Consolidación Dominial, perteneciente al Ministerio de Gobierno, informó que uno de los puntos más comunes en la confusión entre ambas gestiones aparece al no distinguir quién tiene la titularidad dominial, es decir, quién debe transmitir el dominio del inmueble.

Porque el organismo de origen del trámite limita dicha gestión a esa misma institución. Si el terreno pertenece al Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), el trámite de escrituración debe realizarse exclusivamente allí, ya que es quien posee la titularidad del dominio. Dichas escrituras no se pueden realizar en el Ministerio de Gobierno y tampoco se trata de un trámite gratuito. Existe una diferencia entre una adjudicación directa del IPV y una asistencia financiera con AFE de por medio, es decir, aquellos casos en los que se construyó una vivienda con asistencia del IPV, pero el terreno fue adquirido previamente por cooperativas, gremios, mutuales o constructoras.

Para comenzar con la gestión, deben acercase personalmente, sin necesidad de acompañamiento jurídico, por la Dirección de Regularización Dominial donde se les solicitará a los interesados una serie de documentos para constatar el cumplimiento de la Ley de Regularización. Dicha documentación consta de nomenclatura catrastral (en una boleta de Rentas, impuesto municipal, o plano de mensura) y la causa lícita (boleto de compraventa, cesión u otra gestión realizada que acredite la adquisición del inmueble a escriturar). 







En la segunda etapa del procedimiento, para iniciar el expediente de Escrituración, se debe asistir con turno ante la Dirección, presentando los siguientes requisitos:

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