Créditos hipotecarios en San Juan: qué impacto puede tener el nuevo plan del gobierno de Milei y cuál es el panorama

El Gobierno nacional anunció este miércoles un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios destinados a la primera vivienda, con fondos de hasta $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. La medida busca facilitar el acceso al financiamiento de largo plazo y, según las estimaciones oficiales, podría alcanzar a unas 18.000 familias. En San Juan, el sector inmobiliario recibió el anuncio con expectativa y consideró que una mayor disponibilidad de crédito podría volver a movilizar un mercado que ya mostró señales de recuperación durante 2026.

El vicepresidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan, Leonardo Pérez Tinto, explicó a Tiempo de San Juan que todavía es demasiado pronto para determinar cuál será el impacto concreto del nuevo mecanismo, debido a que recién fue anunciado. Sin embargo, sostuvo que la experiencia de los últimos meses demuestra que incluso una cantidad limitada de créditos puede generar movimiento en el sector.

"La implementación todavía es muy nueva, todo lo que sea crédito sin duda favorece al sector", señaló Pérez Tinto. En ese sentido, explicó que los préstamos que se estuvieron otorgando hasta ahora fueron "a cuenta gotas", aunque igualmente alcanzaron para movilizar algunas operaciones inmobiliarias.

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El panorama de los primeros meses de 2026 muestra una recuperación del mercado inmobiliario provincial después de un período de mayor dificultad para acceder al financiamiento. Datos difundidos previamente por la Federación Inmobiliaria Argentina (FIRA) indicaron que entre enero y marzo las ventas de viviendas aumentaron un 4,5% frente al último trimestre de 2025, mientras que el segmento comercial registró una suba cercana al 30%.

En ese contexto, los créditos hipotecarios volvieron a ocupar un lugar importante. Desde FIRA habían señalado que alrededor del 20% de las operaciones de viviendas se realizaban mediante financiamiento hipotecario y que el Banco Nación concentraba la mayor parte de los préstamos.

La situación también había sido advertida por inmobiliarias locales. Sonia Brunetta, de Century 21, había descrito un crecimiento "exponencial" de las ventas impulsadas por créditos hipotecarios, en contraste con las dificultades registradas durante 2025. Según su análisis, la flexibilización de algunas condiciones bancarias permitió que más personas fueran aprobadas para acceder a los préstamos.

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Pérez Tinto coincidió en que durante este año se produjo un cambio en el comportamiento de los compradores. Según explicó, mientras que en 2025 el Banco Nación había tenido un papel prácticamente exclusivo entre quienes buscaban un crédito hipotecario, en 2026 comenzaron a aparecer más operaciones con entidades privadas.

"Yo he visto a lo que va de este año, que ha habido más gente que se ha animado a sacar con bancos privados que no sean Banco Nación", sostuvo. Entre las entidades que mencionó aparecen Banco Francés y Banco Santander, mientras que también señaló que ICBC buscaba ganar participación en este segmento.

De todos modos, el volumen todavía es reducido. El referente inmobiliario estimó que actualmente no se superarían las cinco operaciones mensuales de este tipo en San Juan, aunque aclaró que no cuentan con un número exacto.

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Uno de los principales factores que, según Pérez Tinto, explican el crecimiento de los bancos privados fue el tiempo que demandaba la aprobación de los créditos del Banco Nación.

El corredor inmobiliario recordó que hasta hace poco una operación podía demorar alrededor de seis meses en concretarse a través de esa entidad. Según indicó, actualmente algunos colegas ya están registrando plazos cercanos a los 60 días, aunque la situación continúa dependiendo de la disponibilidad de fondos y de las condiciones de cada entidad.

La demora tiene un efecto directo sobre las operaciones inmobiliarias. Una persona puede reservar una propiedad, pero mantener esa operación durante medio año resulta complejo tanto para el comprador como para el vendedor. Durante ese período pueden cambiar el valor del dólar, los precios de las propiedades y las condiciones financieras, entre otras variables.

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Ese escenario llevó a algunos compradores a optar por alternativas privadas. Aunque, según Pérez Tinto, esos bancos ofrecían condiciones menos favorables en algunos aspectos -como plazos de 20 años en lugar de 30, financiamiento de hasta el 70% en vez del 80% y tasas más elevadas-, tenían como ventaja una mayor rapidez para completar el proceso.

El anuncio realizado este miércoles por el ministro de Economía, Luis Caputo, contempla un fondo total de hasta $2 billones, que será distribuido mediante licitaciones de $200.000 millones cada una. El objetivo es que los bancos puedan contar con recursos de largo plazo y, de esa manera, ampliar el volumen de préstamos hipotecarios.

El FGS no otorgará directamente los créditos a las familias. Los recursos serán colocados en depósitos a plazo fijo de largo plazo en los bancos, mediante licitaciones. La idea es solucionar una de las dificultades que enfrenta actualmente el sistema financiero: las entidades pueden prestar dinero durante 15, 20 o 30 años, pero una parte importante de los depósitos que utilizan como fondeo tiene plazos mucho más cortos.

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Los fondos deberán ser destinados a personas que busquen acceder a su primera vivienda. Además de la compra de una propiedad, podrán utilizarse para construcción, ampliación o refacción. El esquema establece un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por préstamo.

La tasa máxima anunciada será de UVA + 7,5%. Esto significa que no se trata de un crédito tradicional con una tasa fija del 7,5%. La UVA se actualiza según la evolución de la inflación a través del CER, por lo que tanto el capital adeudado como las cuotas pueden modificarse con el tiempo.

El mecanismo contempla además dos tramos para los depósitos que recibirán los bancos. Uno será a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y otro a cinco años, con un mínimo de UVA + 4,5%. Cada entidad podrá quedarse como máximo con el 20% de cada licitación, con el objetivo de distribuir los recursos entre distintos bancos.

El Gobierno calcula que el programa podría generar soluciones habitacionales para unas 18.000 familias. Sin embargo, todavía resta conocer cómo se implementarán las licitaciones y cuándo comenzará cada banco a ofrecer los préstamos. También deberán definirse los requisitos de ingresos, los porcentajes de financiación y las condiciones particulares de cada entidad.

Para el sector inmobiliario sanjuanino, esas condiciones serán determinantes. Pérez Tinto consideró que, más allá de las características específicas del nuevo programa, cualquier mecanismo que permita aumentar la cantidad de créditos puede tener un efecto positivo sobre la actividad.

"Nosotros somos optimistas de que cualquier crédito que sea, ya sea para la constructora o usuario final, va a mover todo el mercado", afirmó.

El desafío, ahora, será determinar cuánto de ese nuevo financiamiento llegará efectivamente a San Juan y qué cantidad de operaciones podrá generar. La experiencia de 2026 muestra que existe demanda y que los créditos ya comenzaron a recuperar protagonismo, pero también que las demoras, las condiciones de acceso y la disponibilidad de fondos siguen siendo factores decisivos para que una operación llegue a concretarse.

Caputo anunció un plan de $2 billones para impulsar los créditos hipotecarios: cómo funcionará

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Fuente: Tiempo de San Juan

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