Créditos para vivienda: el Gobierno pondrá $2 billones de la ANSeS a disposición de los bancos

El ministro de Economía, Luis Caputo, confirmó este miércoles la puesta en marcha de un programa por $2 billones con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de Seguiridad Social (ANSeS) para impulsar los créditos hipotecarios, mediante un mecanismo que buscará resolver uno de los principales problemas que encuentran actualmente los bancos para prestar a 20 o 30 años: la falta de financiamiento de largo plazo.

La iniciativa había sido anticipada por PRIMERA EDICIÓN el pasado 18 de agosto, cuando el Gobierno todavía analizaba distintas alternativas para utilizar parte de los recursos del FGS con el objetivo de ampliar la oferta hipotecaria. En aquel momento, Caputo ya había descartado que el Fondo comprara directamente las hipotecas y adelantado que la intención era generar fondeo de largo plazo para las entidades financieras. Este miércoles, el ministro presentó finalmente las condiciones.

El programa tendrá un monto total de $2 billones y comenzará con una primera licitación por $200.000 millones prevista para la próxima semana. Luego se realizarán nuevos llamados en función de la velocidad con la que los bancos transformen los fondos recibidos en créditos hipotecarios. Caputo explicó durante la conferencia que el objetivo es extender entre uno y cinco años los depósitos que el FGS coloca en el sistema financiero.

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El FGS no prestará directamente a las familias. Lo que hará será licitar depósitos a plazo fijo entre los bancos, que competirán para quedarse con esos recursos. A cambio, las entidades estarán obligadas a utilizar el dinero recibido para originar créditos hipotecarios bajo determinadas condiciones.

El mecanismo busca corregir el denominado descalce de plazos. Actualmente, los bancos otorgan hipotecas a 15, 20, 25 o incluso 30 años, pero buena parte del dinero con el que se financian proviene de cuentas a la vista o plazos fijos que pueden vencer en apenas 30 días.

"Los créditos hipotecarios son créditos a 15, 20, 25, 30 años", explicó Caputo, mientras que los depósitos que utilizan los bancos como fondeo pueden tener plazos de apenas días. El Gobierno pretende que los recursos del FGS funcionen como una fuente de financiamiento más estable.

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Las licitaciones se realizarán con asistencia técnica del Banco Central, mediante el sistema CIOPEL de A3. El BCRA también deberá supervisar posteriormente que las entidades destinen efectivamente los fondos adjudicados a créditos hipotecarios dentro del plazo establecido.

Cada entidad podrá adjudicarse como máximo el 20% de cada licitación y dispondrá de 90 días corridos para aplicar los recursos a préstamos hipotecarios.

El esquema contempla dos tasas distintas que no deben confundirse. Por un lado está la tasa que los bancos deberán pagarle al FGS por obtener esos recursos. Para los depósitos a un año, el Fondo exigirá como mínimo UVA + 2,5%. Para las colocaciones a cinco años, la tasa mínima será UVA + 4,5%.

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Esos porcentajes son pisos: los bancos podrán ofrecer un rendimiento superior durante las licitaciones para quedarse con los fondos.

Pero el Gobierno también estableció un límite sobre lo que posteriormente podrán cobrar a quienes soliciten una hipoteca.

Los créditos otorgados utilizando los fondos del programa no podrán tener una tasa superior a UVA + 7,5%. Los bancos sí podrán competir ofreciendo tasas menores. Además, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años.

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Otra de las precisiones conocidas este miércoles es el destino de los préstamos. Los fondos deberán utilizarse para créditos destinados a personas humanas para adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

El monto máximo por operación será de 150.000 UVA, que Caputo estimó actualmente en alrededor de US$200.000, aunque naturalmente ese equivalente dependerá de la evolución de la UVA y del tipo de cambio.

No significa que todos los préstamos vayan a alcanzar ese monto. Según los datos utilizados por Economía, actualmente el crédito hipotecario promedio ronda los $114 millones, equivalentes a unos US$80.000.

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A partir de ese monto promedio, Caputo calculó que los $2 billones podrían generar aproximadamente 17.000 a 18.000 soluciones habitacionales. Pero el propio ministro aclaró posteriormente que no existe un cupo fijo de 17.000 créditos. La cantidad final dependerá de cuánto dinero solicite cada familia: si el promedio de los préstamos resulta inferior al utilizado para realizar la estimación, podrán otorgarse más hipotecas; si es superior, serán menos.

Caputo presentó un ejemplo para graficar el funcionamiento. Sobre una vivienda valuada en alrededor de US$106.000, consideró un préstamo cercano a los US$80.000 -aproximadamente el 75% del valor de la propiedad- a 25 años y una tasa UVA + 7%.

Con esos parámetros, estimó una cuota inicial cercana a $865.000 y un ingreso neto requerido de aproximadamente $3,46 millones mensuales, bajo una relación cuota-ingreso del 25%. Según el ejemplo oficial, esos ingresos podrían alcanzarse sumando los salarios de una pareja.

Otro punto que el Gobierno buscó diferenciar del proyecto que se había analizado inicialmente es quién asumirá el riesgo si una familia deja de pagar la hipoteca. El FGS no comprará cartera hipotecaria ni asumirá el riesgo crediticio de los deudores. El Fondo únicamente depositará dinero a plazo fijo en las entidades. Serán los bancos los responsables de analizar a cada solicitante, aprobar o rechazar el crédito y asumir posteriormente el riesgo de incumplimiento.

Caputo aseguró que actualmente la mora de los créditos hipotecarios ronda el 1,6%.

Parte de los $2 billones provendrá de plazos fijos que actualmente ya posee el FGS y que irán extendiendo su duración, mientras que otra parte surgirá de liquidez proveniente de dividendos y del flujo generado por otros activos del Fondo.

El programa oficial quedó finalmente fijado en $2 billones y tendrá una implementación progresiva a través de licitaciones de $200.000 millones. La primera llegará la próxima semana, y será allí cuando comience a conocerse otro dato todavía abierto: qué bancos participarán, cuánto fondeo demandarán y a qué tasas competirán por los recursos del FGS.

Fuente: Primera Edición

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