De un ambicioso proyecto a caer en la burocracia de la Nación: qué pasó con el "Puerto Madero mendocino"

El masterplan que buscaba reconvertir los terrenos ferroviarios en el Districo Sustentable Estación Mendoza lleva 8 años frenado.

Vista de los del Terrenos Ferrocarril donde se planificó el "Puerto Madero" mendocino.

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"Distrito Sustentable Estación Mendoza" es el nombre en los papeles. "El Puerto Madero de la Ciudad de Mendoza" es el nombre con que se popularizó el proyecto. Pero, en la realidad, siguen siendo los antiguos terrenos del ferrocarril y donde funcionan, entre otras pocas y contadas cosas, los talleres del tren Belgrano Cargas y algunas dependencias de Transporte de la Provincia. Porque el ambicioso proyecto inmobiliario anunciado hace 8 años nunca llegó a concretarse ni a evidenciar movimientos considerables.

Todos los terrenos comprendidos entre calles Las Heras / Juan B. Justo, Perú, Suipacha y Tiburcio Benegas comprenden cerca de 24 hectáreas. En 2018, la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza, el Gobierno de la Provincia y la Nación -por medio de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE)- firmaron un convenio urbanístico que buscaba poner en marcha el desarrollo.

Llegó a tener hasta un masterplan inicial, que -al igual que el proyecto- fue mutando con el paso de los años. Incluso, se dejaron afuera de la primera etapa los talleres ferroviarios -para evitar un conflicto en puerta- hasta llegar al proyecto actual que solo comprende 5 lotes de unos 10.000 m2 cada uno (un total de 6 hectáreas, lindantes con las vías del Metrotranvía al oeste y calle Perú al este).

Sin embargo, la burocracia de la AABE -Nación- ha llevado a que el proyecto quede en un prolongado "stand by". El año pasado debería haberse subastado el primero de estos lotes, pero la dependencia nacional nunca la convocó ni arbitró (ni arbitra) los medios para avanzar.

Incluso, en los registros de la AABE estos lotes figuran como "venta futura", aunque sin fecha fija, ni condiciones ni características.

Vista de los del Terrenos Ferrocarril donde se planificó el "Puerto Madero" mendocino.

La idea de refuncionalizar este enorme predio de la Ciudad de Mendoza no es nueva. De hecho, hay antecedentes que se remontan a 2016 y 2017, momento en que se lanzó un concurso nacional para elaborar el masterplan del denominado Distrito Sustentable Estación Mendoza.

En los años dorados del ferrocarril, la zona era epicentro de la actividad ferroviaria en la Ciudad de Mendoza. Sin embargo, luego de los difíciles años 90 y del punto final para el tren de pasajeros, allí se concentró la actividad de los trenes de carga, y hoy operan -en uno de estos sectores- los principales talleres ferroviarios del oeste argentino.

Durante la intendencia de Víctor Fayad en la Ciudad de Mendoza tomó fuerza una iniciativa para abrir el terreno y vincular las calles Roque Sáenz Peña (Sexta Sección) y la céntrica avenida Godoy Cruz. Pero esta iniciativa tampoco prosperó.

Mientras tanto -a excepción de los talleres ferroviarios y su utilidad aún vigente-, la zona se potenció como uno de los vacíos urbanos más considerables de la capital mendocina, con galpones, formaciones de trenes abandonadas y terrenos cuasi baldíos.

Así las cosas, en 2018 -durante la gestión de Rodolfo Suarez como intendente de la Ciudad de Mendoza y en la presidencia de Mauricio Macri- la AABE, la comuna y la Provincia firmaron el convenio para avanzar en la transformación de la zona.

El proyecto original contemplaba una combinación de usos. Al menos la mitad de la superficie cubierta debía destinarse a viviendas, mientras que el resto se distribuiría entre oficinas, actividad comercial, servicios, recreación y espacios verdes (3 hectáreas para estos espacios). También se contemplaba la apertura de nuevas calles y espacios públicos.

Con el tiempo, la iniciativa empezó a ser conocida informalmente como el "Puerto Madero de la Ciudad Mendoza", y el objetivo era vincular urbanísticamente el centro con la Quinta y la Sexta Sección; además de mejorar el entorno de calles como Perú y Juan B. Justo y aprovechar la conexión con el Metrotranvía y con otros sectores de la ciudad.

El convenio establecía que la AABE subastaría los terrenos, cuyo valor fiscal no era demasiado alto, y luego debería transferir ese dinero a la comuna capitalina. A la Ciudad deMendoza, en tanto, le correspondería modificar el código de uso y urbanización de la zona por medio de una ordenanza que autorizaría un proyecto inmobiliario sustentable, con edificios de hasta 60 metros de altura, y con presencia obligatoria de viviendas y actividad comercial.

Así las cosas, el terreno cuasi abandonado y sin indicadores urbanísticos definidos presentaría un valor mucho menor que el que adquiriría en el mercado una vez que la Municipalidad estableciera qué se podía construir allí.

Los recursos obtenidos de lasubasta, entonces, le permitirían a la comuna financiar las obras de urbanización (estimadas en 10 millones de dólares), mientras que el sector privado asumiría el desarrollo inmobiliario. Y justamente ese diferencial monetario entre el valor por el que los privados adquirirían los terrenos y el valor que pasaría a tener en el mercado ya con el nuevo uso debería ser reemplazado por lo invertido por los propios privados en obras.

Vista de los del Terrenos Ferrocarril donde se planificó el "Puerto Madero" mendocino.

Todo eso asomaba como perfecto en la teoría. Pero en la práctica nunca se llegó a avanzar. Y es que, si bien la Municipalidad modificó la ordenanza, realizó la mensura y definió los indicadores; durante la gestión de Macri, la AABE no avanzó en la subasta de los terrenos.

Después del acuerdo de 2018 llegó el cambio de gobierno nacional. En 2019 asumió Alberto Fernández y el proyecto comenzó a perder impulso. Poco después llegó la pandemia de coronavirus y, durante 2020, 2021 y buena parte de 2022, el Distrito Sustentable quedó congelado.

Una vez que el tema volvió a ponerse sobre la mesa, apareció una nueva alternativa. La Nación -siempre por medio de la AABE- planteó dividir el enorme predio y avanzar por etapas.

No obstante, la idea seguía siendo la de generar las condiciones urbanísticas para que el terreno adquiriera valor y utilizar el dinero obtenido en las subastas para financiar la urbanización. Pero una vez más la burocracia metió la cola, nunca se subastó nada y llegó un nuevo cambio de Gobierno.

A fines de 2023 asumió la presidencia el actual presidente, Javier Milei. Y, con él, surgió otro escenario.

Ya en 2024, la Ciudad de Mendoza y la AABE volvieron a sentarse a trabajar y el proyecto recuperó impulso. Se firmó un nuevo convenio específico para la primera etapa, que comprendía el sector ubicado entre Perú, Suipacha, las vías del Metrotranvía y el área próxima a Las Heras. Concretamente eran 5 lotes que, entre todos, comprendían 6 hectáreas.

Esta vez, incluso, hasta hubo reuniones con desarrolladores privados. En mayo de 2024, funcionarios de la AABE participaron de un encuentro con empresas constructoras e inversores para explicar cómo sería la futura subasta. Y hasta la Municipalidad llegó a anunciar que la primera subasta se realizaría en marzo de 2025.

Pero, una vez más, nada se concretó en la práctica. Y no hubo subasta alguna. Incluso, la AABE decidió cambiar las reglas del convenio sobre la marcha y aclaró que, una vez que subastara esos terrenos, no enviaría en el acto los fondos a la Ciudad de Mendoza. De hecho, aclararon que lo harían de forma diferida y en cuotas.

En mayo de ese año, el intendente de la Ciudad de Mendoza, Ulpiano Suarez, envió una nota formal a la AABE para reclamar que Nación pusiera en marcha el proceso. El intendente sostuvo que la Ciudad había cumplido con las obligaciones asumidas y que no existía impedimento para avanzar. Desde entonces, el proyecto volvió a entrar en una suerte de limbo administrativo.

La primera etapa del hoy desgranado proyecto de Distrito Sustentable de la Ciudad de Mendoza contempla 5grandes lotes sobre calle Perú, entre Suipacha y Las Heras, dejando fuera del esquema actual los talleres ferroviarios.

La documentación municipal aprobada en 2024 estableció para esas manzanas usos mixtos, con viviendas, comercios, actividades culturales, turísticas, hoteleras, deportivas y gastronómicas.

Esa primera etapa tiene una capacidad constructiva proyectada de unos 227.300 metros cuadrados, además de miles de metros cuadrados de espacio público y áreas verdes. Todo esto está en carpeta de la comuna, pero no se puede avanzar en nada de ello hasta que la AABE haga las subastas.