"Desalojo exprés": qué cambia para los inquilinos y cuánto podría durar el proceso judicial

La medida busca acelerar los procesos judiciales por falta de pago y reducir los tiempos que hoy enfrentan propietarios para recuperar su propiedad.

El proyecto pretende bajar los tiempos judiciales.

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que obtuvo media sanción en el Senado, propone modificar el mecanismo vigente para acelerar los procesos judiciales de desalojo cuando existe un incumplimiento de un contrato de alquiler. La iniciativa plantea un procedimiento sumarísimo que busca reducir los tiempos que actualmente pueden extenderse durante años.

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Uno de los puntos centrales de la propuesta es el plazo que tendría el inquilino para regularizar una deuda. Una vez que el propietario realiza la intimación correspondiente, el locatario dispondría de 10 días para cancelar lo adeudado. Si transcurrido ese período la deuda continúa, el dueño quedaría habilitado para iniciar una demanda judicial de desalojo.

Sin embargo, el proyecto no establece un desalojo automático después de esos diez días. La recuperación del inmueble seguiría dependiendo de una decisión judicial. Es decir, el propietario no podría retirar por sus propios medios al inquilino de la vivienda.

Según explicó la abogada Elisa Cerri en una entrevista con Infobae, una vez cumplido el plazo sin que se cancele la deuda, el dueño podría iniciar el juicio correspondiente. La principal modificación estaría entonces en la velocidad con la que debería tramitarse ese proceso.

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La sesión en el Senado incluirá proyectos económicos, discusiones sobre armas y fuertes cruces entre oficialismo y oposición.

La iniciativa busca que estas causas se resuelvan mediante un juicio sumarísimo, un mecanismo con plazos procesales más acotados y una discusión judicial más limitada que en un procedimiento ordinario.

La diferencia podría ser importante. De acuerdo con Cerri, actualmente un proceso de desalojo puede extenderse durante dos, tres o incluso cuatro años. Con el nuevo mecanismo, la previsión teórica sería de unos seis meses, aunque la abogada estimó que, en la práctica, podría terminar demandando entre seis meses y un año.

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La intención es reducir el tiempo que debe esperar un propietario para recuperar una vivienda cuando considera que el contrato fue incumplido. No obstante, la reducción de los plazos también genera interrogantes sobre las posibilidades que tendría el inquilino para defenderse frente a un reclamo que considere incorrecto.

Uno de los aspectos más discutidos de la reforma es que el procedimiento sumarísimo permitiría una producción de prueba más limitada y dejaría al juez con menos tiempo para analizar el conflicto.

Esto podría convertirse en un problema cuando exista una controversia respecto de la deuda. Por ejemplo, si el propietario sostiene que el alquiler no fue abonado y el inquilino afirma lo contrario, la rapidez del procedimiento podría reducir el margen disponible para presentar y analizar pruebas.

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Cerri también cuestionó la posibilidad de que el propietario pueda solicitar determinadas medidas mediante una caución juratoria, mecanismo por el cual asume bajo juramento la responsabilidad por su pedido sin tener que constituir necesariamente una garantía económica.

A pesar de que la propuesta apunta a agilizar los desalojos, el propietario no podrá expulsar por su cuenta al inquilino. Si la deuda no se regulariza y se inicia la demanda, deberá intervenir la Justicia.

En caso de que el juez determine que corresponde el desalojo, la ejecución de la medida quedará en manos de un oficial judicial, que podrá contar con asistencia de la fuerza pública. Por lo tanto, la reforma no habilitaría mecanismos de expulsión directa por parte del dueño del inmueble.

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Otro punto relevante está relacionado con el alcance territorial de los cambios. El proyecto modifica cuestiones vinculadas con los códigos procesales, cuya regulación corresponde a cada jurisdicción.

Como explicó Cerri a Infobae, las normas procesales tienen carácter local, mientras que el Código Civil y Comercial establece reglas de fondo de aplicación nacional. Por ese motivo, las modificaciones procesales previstas tendrían aplicación en la Justicia nacional comprendida por la reforma, mientras que cada provincia conserva autonomía para establecer sus propios procedimientos.

El proyecto, que todavía debe continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados, plantea así una discusión entre dos intereses: facilitar que los propietarios puedan recuperar rápidamente sus inmuebles ante incumplimientos y garantizar que los inquilinos dispongan de herramientas suficientes para defenderse cuando exista una controversia.

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Fuente: LM Neuquén

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