Desalojo exprés: qué cambiaría para propietarios e inquilinos

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que obtuvo media sanción en el Senado nacional, plantea modificaciones al procedimiento de desalojo y genera expectativas en el sector inmobiliario. Desde Misiones, referentes del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios y de la Cámara Inmobiliaria explicaron qué cambiaría y remarcaron que la iniciativa todavía debe ser aprobada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.El denominado "desalojo exprés" es uno de los puntos que más debate generó dentro del proyecto impulsado por el Gobierno nacional. La iniciativa busca acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles cuando existe un incumplimiento que obliga a restituir la propiedad.El Senado aprobó el proyecto el 6 de agosto, con 37 votos a favor y 33 en contra, pero eliminó del texto dos capítulos que generaban especial controversia: los cambios a la normativa sobre tierras rurales y el régimen posterior a incendios. La iniciativa ahora deberá ser analizada por la Cámara de Diputados.En materia de desalojos, el proyecto modifica normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y del Código Civil y Comercial. Entre sus principales cambios plantea que las acciones de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se tramiten mediante un proceso sumarísimo, es decir, uno de los procedimientos judiciales más breves. También establece reglas específicas para los casos de falta de pago de alquileres.Para Mariela Amarilla, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones (CCPIM), el mecanismo alcanzaría a los inmuebles que estén ocupados ilegalmente, de acuerdo con la situación jurídica que corresponda en cada caso.Uno de los cambios que destacó está relacionado con los tiempos que actualmente demanda recuperar una propiedad. Según Amarilla, "hoy en día, un proceso de desalojo por falta de pago en la Argentina puede demorar entre seis meses y más de dos años".La presidente explicó que, en el caso de un inmueble alquilado, actualmente el propietario puede iniciar el proceso de intimación una vez que se configura el incumplimiento previsto, y posteriormente recurrir a la Justicia. El proyecto busca que, presentada la demanda con pruebas suficientes, el juez pueda resolver mediante un procedimiento más rápido."Lo que se busca es que, interpuesta la demanda con pruebas fehacientes, el juez se expida en días dictaminando el desalojo", señaló Amarilla.El proyecto efectivamente modifica el régimen de los desalojos y establece un procedimiento sumarísimo. Para los alquileres de vivienda, además, contempla una intimación previa al inquilino antes de iniciar la demanda.Desde la mirada de Amarilla, una eventual aplicación de este mecanismo otorgaría mayor previsibilidad a los propietarios. "Yo creo que por parte del propietario lo que garantiza es muchísima más seguridad jurídica, la restitución del inmueble", sostuvo.Sin embargo, Amarilla también puso el foco en una instancia anterior al conflicto judicial: el trabajo de los corredores inmobiliarios durante la concreción de un alquiler."Tenemos muy pocos casos de llegar a un desalojo en las propiedades que nosotros intervenimos en el alquiler", afirmó, y explicó que existe un trabajo previo de análisis y verificación de documentación.Según señaló, cuando un propietario entrega un inmueble existe un compromiso de pago mensual y de restitución de la propiedad en las condiciones acordadas. Por eso, sostuvo que parte de la tarea profesional consiste en revisar documentación y condiciones antes de concretar la operación.En cuanto a los inmuebles que pueden quedar alcanzados por el procedimiento, Amarilla aclaró que no existe una diferencia vinculada exclusivamente con el destino de la propiedad."No hay diferencia en el destino del inmueble", explicó. La diferencia estaría dada por la situación que debe acreditarse en cada caso. En un inmueble alquilado, por ejemplo, "se tiene que demostrar fehacientemente que no está pagando"; mientras que frente a una ocupación irregular debe acreditarse "cómo él ocupa, por ejemplo, llega a un terreno, en carácter de qué".Otra mirada Jorge Ferreira, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, también consideró que una eventual implementación de la reforma podría tener un impacto positivo en el mercado provincial. Sin embargo, realizó una aclaración: sus declaraciones no representan una posición institucional de la Cámara, ya que la norma todavía no fue aprobada definitivamente.Ferreira también puso el foco en una cuestión relevante para Misiones: al tratarse de una ley nacional, será necesario observar cómo se aplica en cada jurisdicción.Desde su perspectiva, "sería muy beneficioso el impacto en el mercado inmobiliario de Misiones, porque brindaría más seguridad para todos los propietarios, impulsaría más propiedades e inmuebles disponibles en alquiler, produciría un mercado inmobiliario más dinámico y transparente y, lo más importante, brindaría seguridad jurídica", sostuvo.Ferreira consideró que esa mayor previsibilidad podría repercutir también en las inversiones. "Esa seguridad jurídica implicaría mayor confianza de los inversores y cuando existe mayor confianza, hay más inversión, más alquileres y más movimiento en el mercado inmobiliario de nuestra provincia", afirmó.¿Qué pasaría con los alquileres?Uno de los puntos que más interesa a propietarios e inquilinos es qué ocurriría cuando existe falta de pago. Ferreira explicó que los contratos suelen contemplar determinadas condiciones para iniciar el reclamo y que, actualmente, el propietario debe atravesar un proceso judicial que puede extenderse durante un período considerable."La actual legislación utiliza un proceso ordinario, que es lo que se pretende cambiar con esta nueva ley, pasar de un proceso ordinario a un proceso sumarísimo", explicó.Según su estimación, un juicio de desalojo que actualmente puede demorar más de un año podría reducir considerablemente sus plazos. "Si iniciás un juicio de desalojo en un período de entre cuatro a seis meses, ya vas a poder obtener el inmueble devuelto en tu poder para poder ofrecerlo nuevamente en alquiler", señaló.El objetivo, de acuerdo con su interpretación, sería reducir el tiempo que transcurre entre el inicio de la acción judicial y la recuperación efectiva del inmueble. El proyecto también contempla situaciones en las que el contrato de alquiler finalizó pero el ocupante permanece en la propiedad, así como casos de intrusión. Ferreira mencionó el perjuicio que puede generar para un propietario mantener un inmueble ocupado sin recibir el alquiler ni el pago de servicios."Tenés metido el inquilino en tu propiedad y tenés que soportar a veces mucho tiempo sin poder cobrar una renta", describió.No es lo mismo desalojo que Ley de TierrasOtro punto que los referentes inmobiliarios consideraron importante aclarar es la diferencia entre el denominado "desalojo exprés" y las modificaciones vinculadas a las tierras rurales.Aunque ambos temas fueron incluidos originalmente dentro del mismo proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, se trata de cuestiones diferentes.Ferreira explicó que la normativa sobre tierras se refiere a quién puede adquirir y poseer determinadas extensiones de tierras rurales, mientras que el mecanismo de desalojo apunta a recuperar judicialmente la posesión de un inmueble.En tanto, la Ley de Tierras está relacionada con las condiciones para adquirir y poseer determinadas extensiones de tierras rurales, incluyendo las restricciones vinculadas a capitales extranjeros. El capítulo referido a la extranjerización de tierras fue finalmente excluido del texto que obtuvo media sanción en el Senado.Por eso, el debate sobre el desalojo no se limita a quienes poseen un terreno. Puede alcanzar a propiedades urbanas y rurales y, en el caso de los alquileres, involucra directamente la relación entre propietarios e inquilinos. El texto aprobado en el Senado contempla expresamente acciones de desalojo contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.Más allá de las expectativas que genera entre propietarios y referentes del mercado inmobiliario, la reforma todavía no está vigente. El Senado le dio media sanción y ahora el proyecto debe continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados.

Fuente: El Territorio

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