El dueño quiere vender la casa que alquilo: ¿me puede echar?

"El dueño quiere vender la casa que alquilo y me dijo que tengo que irme". La frase puede generar preocupación, especialmente cuando se trata de una vivienda familiar y el inquilino todavía tiene varios meses -o incluso años- de contrato por delante.

Pero una cosa es que el propietario quiera vender y otra muy diferente es que la venta produzca, por sí sola, la finalización del contrato de alquiler.

La regla general del Código Civil y Comercial de la Nación es clara: la enajenación del inmueble no extingue automáticamente la locación.

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El artículo 1189 establece que, salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. Es decir, el propietario puede vender el inmueble, pero la existencia de un comprador no significa, por sí misma, que el inquilino deba abandonar inmediatamente la vivienda.

La respuesta está, en primer lugar, en el contrato. Desde las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023, existe una amplia libertad para que las partes establezcan las condiciones de la locación: pueden determinar el plazo, la moneda, los mecanismos de actualización y otras condiciones contractuales.

Por eso, antes de afirmar que la venta no afecta nunca el alquiler, hay que leer la letra del contrato.

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El artículo 1189 mantiene como regla que la locación subsiste, aunque el inmueble sea vendido, "excepto pacto en contrario".

A esto se suma una modificación particularmente importante introducida por el DNU 70/2023: el artículo 1219, inc. d), incorporó, como causal de resolución del contrato, "cualquier causa fijada en el contrato".

Por lo tanto, si las partes pactaron expresamente una cláusula que permite resolver la locación ante la venta del inmueble, habrá que analizar su alcance y las condiciones previstas.

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Pero si el contrato nada dice al respecto, la simple voluntad del propietario de vender no convierte automáticamente al inquilino en ocupante ilegítimo.

Simplemente porque decidió vender, NO. En efecto, mientras el contrato se encuentre vigente y el locatario cumpla con sus obligaciones, el propietario no puede desconocer unilateralmente las condiciones pactadas alegando que encontró un comprador.

El locatario tiene la obligación de pagar el alquiler, conservar el inmueble, respetar el destino convenido y cumplir las demás obligaciones asumidas.

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A su vez, el locador debe respetar el uso y goce de la vivienda durante el tiempo acordado.

El Código contempla determinadas causas que pueden permitir al locador resolver el contrato, entre ellas el cambio de destino o uso irregular, la falta de conservación o el abandono del inmueble y la falta de pago de la prestación dineraria durante dos períodos consecutivos. También puede existir una causal de resolución expresamente pactada en el contrato.

La venta, por sí sola, no aparece como una causal automática de extinción de la locación.

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Aquí aparece una situación práctica muy frecuente.

El propietario puede tener interés en mostrar el inmueble a potenciales compradores, pero eso no significa que pueda desconocer los derechos del inquilino.

La existencia de una relación locativa vigente supone que el locatario tiene el uso y goce del inmueble durante el plazo acordado. Por eso, la comercialización de la propiedad debería organizarse de manera compatible con ese derecho.

En otras palabras: vender la casa es un derecho del propietario; habitarla conforme al contrato también es un derecho del inquilino. Si finalmente se concreta la operación, deberá analizarse cómo queda instrumentada la situación locativa frente al adquirente y qué se estableció en la documentación correspondiente.

El Código Civil y Comercial establece que el contrato de locación de un inmueble debe celebrarse por escrito. (artículo 1188 CCCN)

Pero en la práctica pueden existir situaciones en las que una persona ocupa un inmueble, paga regularmente un alquiler y el propietario recibe esos pagos, aunque nunca se haya firmado un contrato formal.

En estos casos, el problema principal será probar la existencia, las condiciones y el alcance de la relación locativa.

Recibos, transferencias bancarias, mensajes, comunicaciones, comprobantes de pago y cualquier otra prueba que permita demostrar la relación entre las partes pueden adquirir especial importancia.

Por eso, la ausencia de un contrato escrito no debería interpretarse automáticamente como ausencia de derechos: será necesario analizar las circunstancias concretas y la prueba disponible.

Lo primero es no abandonar la vivienda por una simple comunicación verbal.

Debe revisar el contrato, verificar el plazo de vigencia y comprobar si existe alguna cláusula relacionada con la venta o la resolución anticipada.

También es importante continuar cumpliendo normalmente con las obligaciones asumidas, especialmente el pago del alquiler, y conservar todos los comprobantes.

Si el propietario pretende finalizar anticipadamente la relación, lo conveniente será solicitar que esa pretensión sea comunicada formalmente y analizar jurídicamente si existe una causa contractual o legal que la sustente.

En determinados casos, las partes podrán acordar voluntariamente una salida anticipada. Pero eso es diferente de afirmar que la venta, por sí sola, obliga al inquilino a abandonar el inmueble.

El propietario tiene derecho a disponer de su inmueble. Puede venderlo, ofrecerlo, publicarlo y buscar un comprador. Pero mientras exista una locación vigente, también existe un contrato que genera derechos y obligaciones para ambas partes.

Y aquí aparece una idea fundamental: ser propietario de una casa no significa poder desconocer el contrato de alquiler que se celebró sobre ella. Del mismo modo, ser inquilino tampoco significa que la propiedad haya dejado de pertenecer a su dueño.

La venta puede cambiar al dueño. No necesariamente cambia, por ese solo hecho, la situación jurídica del inquilino.

Por eso, frente a la frase "quiero vender la casa, así que tenés que irte", la respuesta jurídica no debería ser ni un "sí" automático ni un "no" absoluto.

La verdadera pregunta es otra: ¿qué dice el contrato, ¿cuál es su plazo, qué obligaciones están siendo cumplidas y si existe una causa legal o contractual que permita ponerle fin?

Porque en materia de alquileres, los derechos y obligaciones nacidos de un contrato vigente no se borran con un cartel de venta.

Fuente: Primera Edición

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