El precio de habitar

Durante décadas, tener una casa propia fue uno de los grandes símbolos de ascenso social de las familias argentinas. Antes de alcanzar esa meta había otra, menos ambiciosa pero igualmente significativa: irse de la casa de los padres, alquilar un departamento, asumir los primeros gastos y comenzar una vida independiente. Hoy ambas aspiraciones se encuentran bajo presión.

El Boletín Mensual de Vivienda y Hábitat de julio de 2026, elaborado por la Fundación Tejido Urbano, reúne una serie de indicadores, estudios y experiencias provinciales que permiten dimensionar hasta qué punto el acceso y el sostenimiento de una vivienda se convirtieron en uno de los principales condicionantes económicos de los hogares argentinos. El informe monitorea mensualmente la situación habitacional del país a partir de noticias sectoriales, análisis y cambios normativos, con una mirada integral sobre vivienda y hábitat.

Los datos recopilados muestran un escenario que excede ampliamente la dificultad para comprar una propiedad. El problema también alcanza a quienes alquilan, a los jóvenes que intentan independizarse, a las familias endeudadas y a quienes deben destinar una proporción creciente de sus ingresos simplemente a sostener el lugar donde viven.

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En el Nordeste argentino ese fenómeno tiene una expresión particularmente contundente.

El último informe disponible del Instituto Provincial de Estadística y Censos (IPEC), elaborado sobre información del INDEC, muestra que la división Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles acumuló un incremento del 46% entre diciembre de 2025 y junio de 2026 en el NEA, mientras que el nivel general de precios avanzó 19,9%. En apenas seis meses, esos gastos aumentaron más del doble que la inflación promedio regional.

La comparación interanual amplía todavía más la brecha: entre junio de 2025 y junio de 2026, ese conjunto de gastos aumentó 70,7% en el nordeste, frente al 36,5% registrado por el IPC general. En otras palabras, los costos directamente asociados con sostener una vivienda avanzaron prácticamente al doble de velocidad que el promedio de los precios.

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La consecuencia atraviesa distintas edades y sectores sociales. Para quienes alquilan, significa destinar una porción mayor de los ingresos al hogar. Para quienes pretenden independizarse, eleva cada vez más la barrera de entrada. Para quienes ya poseen vivienda, incrementa los gastos indispensables para mantenerla. Y para las familias de menores ingresos, reduce todavía más el margen disponible para alimentos, transporte, salud, educación o recreación.

A partir de allí emerge una pregunta que atraviesa todo el panorama habitacional: ¿cuánto cuesta hoy, realmente, tener un techo y sostenerlo?

La dificultad aparece con particular claridad entre los jóvenes.Un estudio del Centro de Investigaciones Sociales de la Universidad Argentina de la Empresa (CIS-UADE) analizó la situación habitacional, la emancipación y la convivencia familiar mediante una encuesta a 1.040 personas residentes en Argentina, con una edad promedio de 27 años, complementada con información de la Encuesta Permanente de Hogares y relevamientos del mercado inmobiliario. Entre los participantes, el 44% vivía con su madre o su padre, frente a un 26% que residía solo y un 21% que compartía vivienda con amigos o compañeros. Entre quienes permanecían en la casa familiar, la imposibilidad económica de afrontar un alquiler aparecía como una de las principales razones.

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El trabajo permite poner números a esa dificultad.

La llamada "canasta de emancipación", construida para estimar cuánto cuesta mensualmente vivir solo, ascendía a $1.321.651. La cifra estaba integrada por $623.726 de alquiler, $370.512 correspondientes a expensas y servicios como electricidad, gas, agua e internet, y $327.413 de consumo personal básico.

Frente a un ingreso joven promedio calculado por el estudio en $900.000, la distancia resultaba evidente: independizarse requería aproximadamente un 47% más que ese salario.

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La permanencia bajo el mismo techo de padres e hijos adultos deja así de ser exclusivamente una cuestión cultural o una elección relacionada con la comodidad. En numerosos casos funciona como una estrategia económica.

El propio relevamiento detectó una situación ambivalente. La casa familiar representa contención, seguridad y alivio frente a los gastos, pero al mismo tiempo aparecen sentimientos de frustración y estancamiento entre quienes desean iniciar una vida independiente y no encuentran las condiciones económicas para hacerlo.

La mayoría, de hecho, quiere marcharse: el 58% de quienes viven con sus padres manifestó intención de mudarse. Sin embargo, cuando se preguntó qué les impedía hacerlo, el 44% identificó como principal obstáculo el costo total del alquiler, las expensas y los servicios.

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La edad mediana de emancipación calculada por el estudio se ubicó en 28,1 años. Las mujeres lo hacen, en promedio, antes que los hombres: 27,1 frente a 29,2 años. Pero la diferencia no necesariamente implica mejores condiciones económicas. El informe detectó que muchas mujeres comparten los costos de la vivienda al independizarse en pareja, mientras los varones presentan una mayor tendencia a hacerlo solos.

Existe otra señal que ayuda a comprender la profundidad del fenómeno: independizarse ya no significa necesariamente haber abandonado de manera definitiva el hogar familiar.

El 15% de las personas consultadas por UADE había vuelto a vivir con sus padres después de haber tenido una experiencia de vida independiente. Entre las razones aparecieron el regreso desde el exterior, separaciones o divorcios, la suba del alquiler y la pérdida del trabajo o la reducción de ingresos.

La vivienda familiar funciona así como una suerte de red de seguridad informal.

Cuando un alquiler se vuelve imposible, termina una relación, desaparece un empleo o los gastos mensuales superan los ingresos, muchas veces son los padres quienes absorben nuevamente a hijos adultos. El fenómeno también modifica la organización económica de esos hogares. Según el relevamiento, el 52% de quienes viven con sus padres percibe ingresos inferiores a los de ellos y el 76% no realiza aportes económicos regularmente o solo lo hace de manera ocasional.

Eso introduce otra dimensión del problema: la postergación de la independencia de una generación puede trasladar parte de su costo económico hacia la generación anterior.

En los hogares con ingresos suficientes, esa convivencia puede transformarse en una oportunidad para ahorrar, estudiar o proyectar una futura mudanza. Pero cuando los recursos son escasos, sumar adultos sin autonomía económica puede significar mayor presión sobre el presupuesto familiar y una distribución todavía más ajustada de los ingresos.

Para quienes consiguieron dar el paso y alquilan una vivienda, el escenario está lejos de quedar resuelto.

El Boletín Mensual de Vivienda y Hábitat de la Fundación Tejido Urbano recoge los resultados de una encuesta nacional realizada por Inquilinos Agrupados y la Federación de Inquilinos Nacional. El relevamiento fue realizado sobre 808 hogares de 16 provincias y expone una elevada incidencia del endeudamiento entre quienes alquilan. De acuerdo con esos resultados, el 72,9% de los hogares consultados mantenía algún tipo de deuda, mientras que el 29,7% se encontraba en una situación definida como emergencia habitacional, categoría que combina la sobrecarga que representa el alquiler sobre los ingresos, endeudamiento, mora y riesgo de mudanza por motivos económicos.

Los números obligan, sin embargo, a una lectura cuidadosa: se trata de una encuesta y no de una medición que permita extrapolar automáticamente esos porcentajes al conjunto de los inquilinos argentinos. Pero constituye una señal acerca de las dificultades que atraviesa una parte importante de los hogares relevados.

El problema tampoco es únicamente el precio nominal del alquiler.

A la mensualidad deben agregarse expensas, servicios, transporte desde la vivienda hasta el trabajo o el lugar de estudio y, en muchos casos, costos iniciales de mudanza, depósito o garantías.

Es precisamente esa suma la que convierte el acceso a un departamento o una casa en una ecuación que no siempre cierra aun cuando exista un ingreso laboral.

El boletín de Tejido Urbano muestra, además, distintas realidades provinciales. En algunas ciudades creció la oferta y los alquileres evolucionaron por debajo de la inflación; en otras aumentaron con mayor fuerza. Pero incluso allí donde los precios relativos se moderaron, el problema central continúa siendo la relación entre el costo de la vivienda y el poder adquisitivo del hogar.

Ese dato resulta decisivo. Un alquiler puede aumentar menos que el IPC y seguir siendo inaccesible si los ingresos de quien debe pagarlo son insuficientes.

En el extremo más delicado de este proceso aparece una realidad todavía más severa.

El relevamiento de Tejido Urbano incorpora informes que advierten sobre una transformación en la composición de la población en situación de calle: ya no se trata únicamente de personas atravesadas durante años por procesos de exclusión social, sino que comienzan a aparecer familias, jóvenes, jubilados y trabajadores que perdieron su vivienda después de no poder sostener un alquiler. La Fundación para el Desarrollo Humano Integral, citada por el boletín, plantea justamente que la situación de calle puede constituir la instancia más extrema de una crisis económica y habitacional que comienza mucho antes: cuando los ingresos dejan de alcanzar para mantener el hogar.

Entre ambos extremos -la casa propia y la calle- existe una amplia zona intermedia, menos visible pero cada vez más relevante: personas que comparten vivienda para dividir gastos, jóvenes que postergan su salida de la casa familiar, adultos que regresan después de haberse independizado, hogares que acumulan deudas y familias que destinan una porción creciente de sus ingresos simplemente a conservar el techo que ya poseen.

En Misiones, la dificultad para acceder a una vivienda convive con un escenario de reactivación gradual de obras que habían quedado afectadas por la interrupción del financiamiento nacional, aunque la magnitud de la demanda continúa muy por encima de la capacidad de respuesta.

A fines de julio, el presidente del Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional (IPRODHA), Juan Carlos Pereira, confirmó que entre fines de agosto y septiembre comenzarán las entregas progresivas correspondientes a la convocatoria de 250 viviendas en Posadas. También avanzan hacia su etapa final otras 42 unidades en Apóstoles, mientras continúan programas de lotes con servicios y módulos habitacionales básicos en Puerto Libertad y proyectos similares en Oberá, donde se prevén alrededor de 150 soluciones habitacionales antes de finalizar el año.

El punto de partida sigue mostrando la dimensión del impacto que tuvo la retirada del financiamiento nacional. Cuando dejaron de llegar esos recursos, Misiones tenía unas 3.000 viviendas en distintas etapas de ejecución. Algunas apenas habían comenzado, otras registraban avances del 80% o 90% y varias estaban prácticamente terminadas pero todavía necesitaban redes de agua, electricidad, cloacas o calles para poder ser habitadas. Desde entonces, una parte fue completada y entregada, mientras la Provincia intenta continuar las restantes de acuerdo con la disponibilidad de recursos. La reactivación no busca solamente sumar viviendas. El IPRODHA también la vincula con la recuperación del empleo en la construcción y estima que, a medida que puedan consolidarse las fuentes de financiamiento, podrían recuperarse progresivamente entre 500 y 1.000 puestos de trabajo en el sector.

En paralelo, el organismo prepara una nueva convocatoria de viviendas para Posadas, prevista entre septiembre y octubre, mientras mantiene abiertas durante todo el año las inscripciones a través de su sistema online. También trabaja con municipios del interior en proyectos más pequeños, de cuatro, seis, ocho y diez unidades, con la intención de volver durante 2027 a localidades que llevan años sin nuevos desarrollos habitacionales. Pero la recuperación de algunas obras no modifica todavía el problema de fondo. Pereira estimó que Misiones necesitaría entre 80.000 y 90.000 viviendas nuevas para eliminar el déficit habitacional existente. El elevado costo de la construcción obliga, según explicó, a combinar distintas estrategias, entre ellas viviendas tradicionales, lotes con servicios y módulos habitacionales básicos que las familias puedan completar progresivamente.

La magnitud de esa brecha permite dimensionar el desafío provincial: mientras comienzan a recuperarse proyectos y se preparan nuevas adjudicaciones, la demanda acumulada sigue siendo varias veces superior a la cantidad de viviendas que pueden incorporarse en el corto plazo.

En ese contexto, sostener la construcción cumple una doble función: ampliar paulatinamente la oferta habitacional y, al mismo tiempo, movilizar una actividad intensiva en mano de obra que fue una de las más afectadas por el freno de la obra pública.

La discusión habitacional suele concentrarse en cuántas viviendas faltan, cuánto cuesta comprar un departamento o cuál es el precio promedio de un alquiler. Sin embargo, los datos disponibles muestran que el problema es más amplio.

La cuestión central comienza a ser cuánto ingreso necesita hoy una persona o una familia simplemente para habitar.

En el nordeste, los costos asociados a vivienda y servicios crecieron 70,7% en un año. En el estudio de UADE, sostener una vida independiente requiere más de $1,3 millones mensuales. En la encuesta de hogares inquilinos relevada por Tejido Urbano, casi tres de cada cuatro participantes arrastran deudas. Y en Misiones, la política habitacional intenta recuperar proyectos en un escenario en el que miles de viviendas quedaron afectadas por la interrupción del financiamiento nacional.

Son indicadores diferentes, provenientes de metodologías diferentes y que no deben confundirse entre sí. Pero observados en conjunto describen una misma tensión: el techo consume cada vez más recursos económicos y condiciona decisiones que antes formaban parte habitual de la transición hacia la vida adulta.

Mudarse, vivir solo, formar pareja, tener hijos, cambiar de ciudad, estudiar o aceptar un empleo lejos de la casa familiar son decisiones personales, pero todas necesitan detrás una condición material básica: poder pagar un lugar donde vivir.

Y es allí donde la crisis habitacional adquiere una dimensión que va mucho más allá del mercado inmobiliario.

Cuando sostener una vivienda se vuelve demasiado caro, no solamente cambia el presupuesto. También cambia la vida.

El estudio del CIS-UADE estimó en $1.321.651 mensuales la denominada canasta de emancipación. El cálculo incluye $623.726 destinados al alquiler, $370.512 para expensas y servicios y $327.413 correspondientes al consumo básico personal.

Frente a un salario promedio joven estimado en $900.000, aparece una diferencia superior a $420.000 cada mes. Es decir, aun destinando la totalidad del ingreso, el sueldo promedio considerado por el estudio no alcanzaría para cubrir todos los gastos de una persona que vive sola.

La consecuencia ayuda a comprender por qué aparecen alternativas como compartir alquiler, permanecer con los padres o independizarse en pareja: dividir los gastos dejó de ser únicamente una elección de convivencia y pasó a convertirse en una estrategia económica.

Entre diciembre de 2025 y junio de 2026, la inflación general acumulada en el Nordeste fue del 19,9%. Durante el mismo período, Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles aumentó 46%.

La diferencia se vuelve todavía mayor en la comparación interanual: mientras el IPC regional avanzó 36,5%, la división vinculada con vivienda y servicios registró una suba de 70,7% entre junio de 2025 y junio de 2026.

Según el IPEC, vivienda y servicios representaron además 23,8% de la incidencia sobre la inflación acumulada del NEA durante los primeros seis meses del año.

El fenómeno no termina entre quienes nunca consiguieron abandonar el hogar paterno. El informe de UADE detectó que 15% de los participantes había regresado a vivir con sus padres después de haberse independizado.

Entre los motivos figuraron el regreso desde otro país, una separación, la suba del alquiler y la pérdida de empleo o caída de los ingresos.

El dato muestra una transformación silenciosa: la familia volvió a funcionar como respaldo habitacional ante la inestabilidad económica, absorbiendo gastos y situaciones que anteriormente podían resolverse mediante ingresos laborales o un mercado de vivienda más accesible.

Tradicionalmente, las políticas habitacionales tuvieron delante un destinatario relativamente previsible: una pareja, generalmente con hijos, que necesitaba acceder a su primera vivienda familiar. Sobre esa imagen se diseñaron tipologías, superficies, sistemas de adjudicación y prioridades. Pero los hogares están cambiando.

Personas que viven solas, parejas que no tienen hijos, adultos mayores que necesitan permanecer independientes durante más tiempo y personas con discapacidad plantean demandas distintas a las que dieron forma al modelo tradicional de vivienda social.

El fenómeno comienza a aparecer incluso en las decisiones de algunos organismos provinciales.

En Chubut, el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) analiza crear nuevas líneas destinadas específicamente a jóvenes solteros y parejas sin hijos (algo que en Misiones se viene aplicando hace algunos años), aunque manteniendo a los grupos familiares entre las prioridades de atención. La iniciativa responde, según recoge el Boletín Mensual de Vivienda y Hábitat de la Fundación Tejido Urbano, a los cambios demográficos que empiezan a modificar la demanda habitacional.

Puede parecer apenas una modificación administrativa, pero detrás aparece una pregunta bastante más profunda: ¿qué ocurre cuando las viviendas disponibles y las políticas destinadas a conseguirlas fueron concebidas para hogares que ya no representan todas las formas actuales de vivir?

El desafío no consiste solamente en construir más. También implica decidir qué construir, para quién y con qué características.

Uno de los cambios más importantes está en el otro extremo de la pirámide etaria.

El boletín recoge un análisis sobre la denominada "economía plateada", vinculada con el crecimiento de la población adulta mayor y con los bienes y servicios que demanda ese proceso. Según los datos mencionados allí, Argentina cuenta con unos 7,4 millones de personas de 60 años o más, equivalentes al 16% de la población, y ese grupo podría aproximarse al 25% hacia 2050.

El envejecimiento introduce una dimensión habitacional que durante mucho tiempo quedó en segundo plano.

Una casa puede resultar funcional a los 40 años y convertirse en un entorno difícil a los 75. Escaleras, baños reducidos, accesos estrechos, desniveles y circulaciones poco adecuadas pueden limitar progresivamente la autonomía.

Por eso, la discusión sobre viviendas para adultos mayores ya no gira exclusivamente alrededor de residencias o instituciones de cuidado. También empieza a considerar viviendas adaptadas que permitan permanecer en el propio hogar con mayor autonomía.

El informe ubica ese proceso dentro de un mercado global de la economía plateada que abarca salud, cuidados, tecnología, turismo y vivienda, y que abre oportunidades para nuevos desarrollos vinculados con una población de mayor edad.

La cuestión introduce un cambio conceptual: la vivienda deja de pensarse solamente para el momento en que una familia accede a ella y comienza a contemplarse cómo deberá acompañar las distintas etapas de la vida de sus habitantes.

Río Negro ofrece otro ejemplo. Allí comenzó el proceso de evaluación para adjudicar 100 viviendas inclusivas dentro del programa Construir Inclusión. Las unidades fueron proyectadas con criterios de accesibilidad universal: contemplan circulaciones, puertas y baños adaptados y, además, incorporan aislamiento térmico y aprovechamiento de energía solar.

La experiencia muestra otra transformación posible: en lugar de intentar adaptar una construcción una vez que aparece una necesidad, la accesibilidad puede incorporarse desde el diseño inicial.

No se trata únicamente de reservar determinadas viviendas para personas con discapacidad. El concepto de accesibilidad universal apunta justamente a pensar ambientes que puedan utilizarse de manera más sencilla por personas con distintas capacidades y en diferentes momentos de su vida.

El mismo criterio puede beneficiar a alguien que utiliza una silla de ruedas, a una persona mayor con movilidad reducida o incluso a una familia que atraviesa temporalmente una situación de discapacidad.

De ese modo, el debate habitacional comienza a desplazarse de la cantidad hacia la calidad y la adaptabilidad de lo construido.

Mientras cambia la composición de los hogares, también aparecen transformaciones en la forma de levantar una vivienda.

En julio fue presentada la Norma IRAM 51001-1, primera norma argentina específica para el sistema Steel Framing. Elaborada por el Instituto Argentino de Normalización y Certificación junto con el Instituto de la Construcción en Seco, establece requisitos técnicos para materiales y ejecución y busca avanzar en la estandarización y profesionalización de este tipo de construcción.

El dato es importante porque los sistemas en seco y la industrialización aparecen cada vez con mayor frecuencia dentro de la discusión sobre cómo acelerar procesos constructivos, incorporar nuevos materiales y ofrecer alternativas a los métodos tradicionales.

En la Patagonia, por ejemplo, el boletín registra un crecimiento de la demanda de viviendas modulares importadas desde China, especialmente en Bariloche, Villa La Angostura y Comodoro Rivadavia.

Las unidades mencionadas parten de US$41.500 y pueden instalarse en plazos que van desde 15 días hasta cuatro meses, según el modelo y la empresa. Su utilización está vinculada principalmente con desarrollos turísticos y residenciales de bajo impacto ambiental.

No constituyen por sí mismas una respuesta al déficit habitacional y tampoco resultan accesibles para cualquier hogar. Pero muestran que la vivienda industrializada dejó de ser una rareza y empieza a ocupar un lugar dentro del mercado argentino.

A esa transformación se suma la tecnología aplicada a la construcción. El primer Mapa del Ecosistema Contech Argentino 2026, elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción, identificó 57 startups y empresas tecnológicas vinculadas con el sector. Más del 80% ya cuenta con productos implementados o en expansión.

Las soluciones relevadas abarcan desde modelado BIM e inteligencia artificial hasta Internet de las Cosas, automatización y eficiencia energética. El objetivo común es mejorar productividad, reducir costos y avanzar hacia procesos constructivos más sustentables.

La transformación habitacional tiene entonces dos movimientos simultáneos.

Por un lado, cambia quién vive dentro de la casa. Por otro, comienza a cambiar la propia casa.

Los programas específicos para personas solas, las viviendas accesibles, los diseños pensados para una población envejecida y las tecnologías de construcción industrializada responden a problemas diferentes. No constituyen un modelo único ni garantizan, por sí mismos, resolver las dificultades de acceso a la vivienda.

Pero todos muestran que la discusión está dejando atrás una idea rígida del hogar.

Una persona puede vivir sola durante décadas. Una pareja puede decidir no tener hijos. Una vivienda puede necesitar acompañar el envejecimiento de quienes la ocupan. Una discapacidad puede requerir ambientes diferentes. Y las nuevas tecnologías permiten que una construcción no necesariamente deba resolverse del mismo modo en que se hacía hace cincuenta años.

La vivienda sigue teniendo paredes, techo, cocina y habitaciones. Lo que cambió es la sociedad que vive adentro.

Y si esa transformación continúa, las políticas habitacionales tendrán que decidir si siguen construyendo para la familia que predominó durante buena parte del siglo XX o comienzan a diseñar para la diversidad de hogares que ya existe.

Fuente: Primera Edición

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