El sueño de la casa propia sigue lejos: por qué los nuevos créditos no alcanzarán para revertir la tendencia

En medio de una persistente baja en los ingresos fiscales vinculados a la producción y el consumo, el equipo económico encabezado por el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció una serie de medidas destinadas a reimpulsar el crédito, entre las que destaca la utilización de los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS como motor financiero para préstamos hipotecarios.

La iniciativa, que se suma a la reciente desregulación de los créditos en dólares para empresas, representa un giro hacia la intervención estatal en la economía, contrastando con la narrativa oficial sobre el "libre mercado".

La medida podría alcanzar hasta 18.000 familias, teniendo en cuenta que el crédito promedio para viviendas es de US$ 80.000. A partir de allí, podría variar hacia abajo si las familias piden líneas más altas o hacia arriba si piden más bajas. El plazo mínimo del crédito es a 15 años y el monto máximo es de 150.000 UVAs.

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A modo de ejemplo, para ser beneficiario de esta línea, en el caso de una vivienda de US$ 106.667, una familia debería contar con ingresos de $3.460.391 y la cuota inicial será de $865.089, contemplando un plazo de 25 años. La tasa de UVA+7% contrasta con la realidad de los salarios de los trabajadores formales, que en el año perdieron 1,2% de su poder adquisitivo..

Esta financiación es exclusiva para primera vivienda y tendrá un impacto directo en la cantidad de propietarios. Vale recordar que en los últimos años, debido a las crecientes dificultades para acceder a una casa propia, la proporción de inquilinos viene en ascenso.

En los 31 aglomerados urbanos relevados por la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), donde viven alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas. Según un análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, la proporción de hogares inquilinos pasó del 13,9% al 18,4%, mientras que pasaron del 67,4% a 5,6% la cantidad de dueños.

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El problema del acceso a la vivienda se profundiza en las generaciones que, en teoría, por estar en una etapa más madura de su carrera laboral, deberían estar en mejores condiciones de acceso a la casa propia que los más jóvenes. Entre las personas de 30 a 45 años, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporción trepa al 48%, mientras que en el nivel de propietarios las cifras son del 64,1% y 49,3%, respectivamente.

Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansión hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 créditos en todo el país, un promedio de 50.000 anuales. En los últimos tres años, según Rouco, el promedio se ubicó cercano a 20.000 al año, es decir, menos de la mitad de aquel nivel.

"En ningún escenario esos volúmenes de créditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda", planteó. "Es demasiado chico el crédito hipotecario todavía para revertir la tendencia de tenencia", agregó. Esto implica que, incluso con las 18.000 familias que podrían acceder al nuevo fondeo del FGS, el impacto sería limitado sobre la tasa nacional de propietarios. Para modificar la tendencia, sostuvo Rouco, debería aparecer "un volumen mucho más fuerte que el de ahora".

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La medida responde a la urgencia del Poder Ejecutivo por reactivar la actividad económica, en un contexto donde los principales tributos ligados a la industria y al comercio muestran contracciones interanuales en términos reales.

Durante julio, la recaudación nacional sufrió un impacto negativo por la baja en aportes y contribuciones patronales (-3,9%) y en el impuesto a los créditos y débitos bancarios (-11,3%), reflejando la pérdida de dinamismo en el mercado laboral y en las operaciones comerciales.

Frente a la agenda de rebajas impositivas prometida por el oficialismo, la reactivación del crédito surge como la herramienta elegida para dinamizar la economía sin comprometer de forma directa los recursos del Tesoro. Sin embargo, el esquema apela al uso de activos públicos que históricamente sirvieron de respaldo al sistema previsional para subsidiar condiciones crediticias que el sistema financiero privado no ofrece de forma espontánea.

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Aunque la propuesta busca instalar la idea del acceso a la primera vivienda, las condiciones de la iniciativa orientan el beneficio principalmente hacia sectores de ingresos medio-altos con capacidad de pago, condicionando su impacto distributivo. Por otra parte, resta determinar si la inyección de recursos logrará impulsar la construcción de nuevas obras -generando empleo e insumos en la economía real- o si se limitará a dinamizar las operaciones del mercado inmobiliario existente.

El uso de los fondos acumulados en el FGS para regular las tasas de interés y orientar la liquidez hacia el crédito hipotecario evidencia una apelación directa a herramientas de gestión estatal para corregir las limitaciones del mercado privado, en una decisión que contrapone las premisas teóricas del programa económico con las necesidades operativas de la coyuntura.

El mercado hipotecario argentino también tiene una fuerte concentración territorial, que limita su capacidad para modificar la curva de propietarios a nivel nacional. Rouco estima que alrededor de un tercio del crédito se concentra en CABA y otro tercio en la provincia de Buenos Aires, mientras buena parte del resto se distribuye entre Córdoba, Mendoza y Santa Fe. La presencia en otras jurisdicciones es considerablemente menor.

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"Hay diez provincias que del crédito hipotecario se enteran por los medios", graficó el economista. La concentración, explicó, no depende solo de los salarios sino también de dónde operan los bancos, la cantidad de líneas disponibles, la oferta inmobiliaria y las características de cada mercado.

Esto introduce una diferencia importante al analizar el impacto que puede tener la reapertura de los préstamos: un aumento del crédito puede dinamizar con fuerza los mercados de CABA, el conurbano y las grandes ciudades sin necesariamente modificar en la misma magnitud el acceso a la vivienda en todo el territorio nacional.

Cabe destacar que, como manifiesta Rouco, una hipoteca no equivale necesariamente a un nuevo propietario. Si bien estas líneas están enfocadas a primera vivienda, las que aparecieron previamente daban la posibilidad de financiar un lugar más grande para una familia que ya es propietaria. Por eso, vincular de manera directa la cantidad de préstamos con la evolución de la tasa de propietarios puede sobreestimar su impacto.

En CABA, por su tamaño, nivel de bancarización y características del mercado inmobiliario, el crédito entra y sale más rápido que en otras regiones. Pero también es una ciudad donde estructuralmente existe una mayor proporción de inquilinos. Rouco considera que incluso con un mercado hipotecario desarrollado, CABA seguiría teniendo una tasa de alquiler considerablemente superior al promedio nacional.

Fuente:  CEPA, Ámbito Financiero y medios digitales

Fuente: Primera Edición

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