Por el endeudamiento, ¿crecieron la morosidad y las rescisiones de contrato en los alquileres en San Juan?

El endeudamiento que atraviesan numerosos hogares sanjuaninos todavía no se tradujo en un aumento considerable de la morosidad en los alquileres ni en una ola de rescisión de contratos, según explicaron referentes del sector inmobiliario consultados por Tiempo de San Juan. Mauricio Turell, presidente de la Cámara Inmobiliaria de San Juan, y Rodolfo Ohanessian, secretario del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios, coincidieron en que el alquiler continúa dentro de las principales prioridades de pago de las familias, aunque advirtieron que sí comenzó a observarse un atraso mayor en servicios y tasas que quedan a cargo de los inquilinos.

El escenario se da en un contexto de mayor presión sobre los ingresos de las familias. Un relevamiento de Amas de Casa del País realizado en junio sobre 400 personas determinó que 301, el 75,25%, tenían deudas. Además, el 94% de quienes respondieron sobre el destino del dinero obtenido mediante financiamiento indicó que lo utilizaba para comprar alimentos, mientras que el 67,4% lo destinaba al pago de servicios públicos y el 53,2% a gastos de salud.

Ese cuadro expone una situación en la que el crédito dejó de estar asociado principalmente a la compra de bienes y comenzó a utilizarse para cubrir gastos cotidianos. Sin embargo, según los operadores inmobiliarios, al momento de establecer prioridades el alquiler continúa ocupando un lugar central.

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Turell explicó que en el mercado sanjuanino no se advierte, por ahora, una morosidad considerable en los alquileres, tanto en viviendas familiares como en inmuebles comerciales. La situación es diferente cuando se analizan algunas obligaciones que quedan en manos de quienes alquilan.

El titular de la Cámara Inmobiliaria señaló que comenzó a observarse un atraso en el pago de tasas municipales y del servicio de agua, especialmente en aquellos casos en los que el inquilino tiene a su cargo esas facturas. Según describió, anteriormente era habitual que las boletas se pagaran dentro de los plazos habituales o que, en caso de existir un vencimiento, se regularizaran rápidamente.

Ahora, en cambio, empiezan a registrarse casos en los que se acumulan dos períodos de deuda. "No en el alquiler, sí en los servicios", fue la síntesis de Turell sobre la diferencia que observa actualmente en el comportamiento de los inquilinos.

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La explicación está vinculada a la forma en que las familias ordenan sus gastos cuando el dinero no alcanza para cubrir todas las obligaciones. El alquiler aparece como un compromiso que se intenta preservar, mientras que determinadas tasas o servicios pueden postergarse durante un tiempo sin generar una consecuencia inmediata sobre la posibilidad de permanecer en la vivienda.

Ohanessian coincidió en que el atraso en los alquileres no alcanzó niveles que puedan ser considerados alarmantes. Según indicó, las mediciones nacionales que sigue el sector muestran un incremento de aproximadamente un punto en la morosidad, aunque sostuvo que todavía se encuentra dentro de parámetros que no generan preocupación.

El referente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios remarcó que históricamente el alquiler aparece entre las prioridades de las familias. Frente a una situación de ingresos ajustados, explicó que puede ocurrir que una persona se atrase con la tarjeta de crédito u otras obligaciones antes que dejar de pagar la vivienda.

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Ese comportamiento también había sido observado en San Juan durante los últimos meses. A fines de julio, desde el mismo sector habían señalado que la mora de los inquilinos se ubicaba entre el 2% y el 5%, un nivel que entonces había sido considerado bajo en comparación con el promedio nacional.

A esto se suma otro factor propio del mercado local. La escasez de oferta en determinados segmentos hace que un inquilino que ya consiguió una vivienda tenga pocos incentivos para abandonarla. Para Turell, quien cumple regularmente con sus obligaciones intenta mantener ese comportamiento porque sabe que, si deja el inmueble, puede tener dificultades para encontrar rápidamente otro alquiler.

Los referentes inmobiliarios tampoco detectaron un incremento significativo de las rescisiones de contratos como consecuencia de las dificultades económicas. Ohanessian explicó que, una vez que una persona se instala en una casa o departamento, generalmente intenta permanecer allí al momento de la renovación. Por eso, pese a las dificultades que puedan aparecer durante el período contractual, no se observa actualmente una ola de inquilinos que abandonen sus viviendas antes de tiempo.

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Turell señaló que existen casos puntuales en los que la pérdida del empleo u otras situaciones económicas extremas obligan a una familia a reducir gastos. En esos escenarios puede producirse una rescisión para buscar una vivienda de menor valor, pero aseguró que no representa por ahora un porcentaje que preocupe al sector.

La falta de oferta en algunos segmentos también funciona como un freno para las rescisiones. Para quienes ya cuentan con una vivienda, abandonar el contrato implica salir nuevamente al mercado en busca de un inmueble, con la incertidumbre de no saber qué precio encontrarán ni cuánto tiempo necesitarán para conseguirlo.

Aunque el alquiler conserva un alto nivel de cumplimiento, el comportamiento observado sobre los servicios muestra con mayor claridad el impacto de los presupuestos familiares ajustados. Ya a comienzos de julio, desde el sector inmobiliario habían advertido que algunos inquilinos empezaban a retrasar el pago de las boletas de agua y las tasas municipales. En ese momento se señalaba que anteriormente era habitual que, durante los primeros días del mes, junto con el alquiler se presentaran las facturas correspondientes. Ahora, en cambio, algunas familias pagan primero el alquiler y estiran el resto de las obligaciones hasta el vencimiento.

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Turell sostuvo que la Municipalidad aparece entre las obligaciones que más fácilmente se postergan porque su falta de pago no implica una interrupción inmediata de un servicio esencial. Algo similar ocurre con determinadas facturas que pueden acumularse durante uno o dos períodos antes de que la situación se vuelva crítica.

El fenómeno coincide con los datos del relevamiento de Amas de Casa del País, que ubicó a los servicios públicos como la principal deuda declarada entre las personas endeudadas, con 163 casos, equivalentes al 54,2%. Las tarjetas de crédito aparecieron en segundo lugar, con 159 menciones, mientras que 147 personas señalaron tener préstamos personales o financieros.

La presión económica también empieza a reflejarse en otro aspecto del mercado inmobiliario. Ohanessian explicó que actualmente algunos departamentos y casas tardan más tiempo en conseguir inquilino que meses atrás.

Según describió, antes una propiedad podía alquilarse con mayor rapidez, mientras que ahora puede permanecer uno o dos meses disponible antes de concretar una operación. Esto ocurre principalmente en departamentos y casas de uno o dos dormitorios, donde actualmente existe una oferta mayor y una demanda más moderada.

La situación también genera ajustes en los precios pedidos. Ohanessian ejemplificó que una propiedad publicada inicialmente en $450.000 puede terminar alquilándose en $420.000 o incluso $400.000 para conseguir un interesado.

El escenario es diferente al que atravesó el mercado durante la pandemia y el período inmediatamente posterior, cuando la disponibilidad de viviendas era mucho menor. Actualmente, en determinados segmentos, los inquilinos tienen más posibilidades de comparar opciones y tomarse tiempo antes de elegir.

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Fuente: Tiempo de San Juan

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