Valle Encantado: la historia de 87 compradores, dos empresas y un sueño de vivienda que terminó en Tribunales

Todo empezó con una promesa bastante sencilla: tener un terreno y, algún día, construir una casa. Eran trabajadores vinculados a la Universidad Nacional de San Juan, asociados a su Mutual, que encontraron una oportunidad para acceder a un lote en Rivadavia en condiciones que, al menos sobre el papel, parecían favorables. El proyecto se llamaba Valle Encantado. Corría 2020 cuando comenzó a tomar forma el negocio y los contratos llegaron a principios de 2021. Había plazos, cuotas y obligaciones para cada lado. Entre ellas, una central: la empresa vendedora tenía 48 meses para hacer el parcelamiento y conseguir la inscripción de los terrenos. La trama que terminó con una sentencia favorable de la jueza Adriana Tettamanti para los damnificados.

Pasaron cuatro años. Después cinco. En el medio hubo reclamos, reuniones, cartas documento, discusiones por las cuotas, organismos provinciales que informaron sobre trámites que todavía no estaban concluidos y hasta un protagonista inesperado: el Acueducto Gran Tulum. La obra pública más ambiciosa de las últimas décadas en San Juan apareció en la discusión como una de las explicaciones de la desarrolladora para justificar por qué Valle Encantado no había llegado al punto comprometido.

Detrás de aquella operación inmobiliaria aparecieron dos sociedades comerciales vinculadas por un mismo empresario. Por un lado, Casa Fácil SRL. Por el otro, Proyectos Residenciales y Comerciales SA, más conocida por sus siglas PRYCSA. En ambas aparece el nombre de Leonardo Mario Siere. Cinco años después del comienzo de la historia, la discusión terminó en Tribunales.

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El 10 de septiembre de 2026, la jueza Tettamanti dictó sentencia y falló a favor de la Asociación Mutual del Personal de la Universidad Nacional de San Juan y de los compradores. Ordenó a PRYCSA realizar el parcelamiento y la inscripción de los lotes en un plazo de seis meses, bajo apercibimiento de multas. También dispuso indemnizaciones. La sentencia tiene 67 páginas y reconstruye una historia bastante más compleja que la de un loteo demorado.

La Asociación Mutual del Personal de la Universidad Nacional de San Juan —AMPUNSJ— tiene más de mil afiliados, principalmente docentes y no docentes de la UNSJ. Entre sus objetivos está conseguir para sus asociados condiciones favorables para acceder a determinados bienes y servicios.

El 9 de diciembre de 2020 firmó un convenio de colaboración con Casa Fácil SRL. La empresa aparecía representada por Leonardo Mario Siere, en carácter de gerente. La idea era ofrecer soluciones inmobiliarias y habitacionales a los asociados, con posibilidades de financiación y una ventaja nada menor para quien vende en cuotas: los pagos podían canalizarse mediante descuentos de haberes.

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Fue en ese contexto que apareció Valle Encantado, un emprendimiento ubicado sobre Ruta Provincial 12, en Rivadavia. Pero el dueño del inmueble no era Casa Fácil sino PRYCSA.

Hay un detalle que después cobraría peso dentro del expediente: Casa Fácil y PRYCSA declaraban el mismo domicilio legal y en las dos sociedades aparecía Siere. En Casa Fácil como socio gerente; en PRYCSA, como presidente.

El primer convenio con Casa Fácil quedó sin efecto y el 23 de diciembre de 2020 la Mutual firmó otro acuerdo. Esta vez, directamente con PRYCSA. Así quedó armado el puente entre los asociados de la Universidad y Valle Encantado.

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Los contratos empezaron a firmarse a principios de 2021. En total fueron 87 asociados de la Mutual los que compraron lotes. La propia AMPUNSJ también adquirió dos terrenos, identificados como lotes 1 y 2 de la manzana M de la primera etapa. En el expediente quedaron contabilizados 88 instrumentos privados: los correspondientes a los asociados y el de la Mutual.

Los compradores asumieron el pago de los terrenos en cuotas. PRYCSA, en tanto, asumió una obligación que terminaría convirtiéndose en el corazón de la pelea judicial: debía realizar el parcelamiento y conseguir la inscripción de la subdivisión. El plazo era de 48 meses. También debía ejecutar la urbanización. Los contratos mencionaban apertura y consolidación de calles, red de energía eléctrica, alumbrado público, señalización, forestación y provisión de agua potable.

El contrato establecía que la red de agua potable sería abastecida por "un pozo propio del emprendimiento". La fecha estimada para finalizar las obras era diciembre de 2024. Nada decía entonces que la suerte de Valle Encantado estuviera atada al Acueducto Gran Tulum.

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El tiempo empezó a correr y los compradores continuaron pagando. Pero hacia junio de 2024 comenzaron a aparecer señales que encendieron las alarmas. Según reconstruyó la parte demandante, los lotes todavía no estaban demarcados y tampoco se encontraban disponibles las redes regulares de servicios.

PRYCSA explicó durante el conflicto que el proyecto había evolucionado. Originalmente estaba prevista la provisión de agua mediante perforación, pero después surgió la posibilidad de conectar Valle Encantado al Gran Tulum. La empresa sostuvo que incluso se habían desarrollado gestiones con OSSE y que el trazado del acueducto atravesaba terrenos vinculados al emprendimiento. Desde su posición, las demoras de esa obra pública terminaron afectando los tiempos del proyecto privado. En el expediente invocó esa situación como un hecho ajeno a su voluntad.

Tettamanti puso la lupa sobre un punto: cuando los compradores firmaron sus contratos, el abastecimiento previsto era mediante un pozo. La decisión posterior de PRYCSA de vincular el desarrollo de Valle Encantado con el Acueducto Gran Tulum fue, según el fallo, una decisión empresarial que no había sido previamente informada ni consentida por los adquirentes.

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La magistrada determinó que las negociaciones que PRYCSA mantuvo desde 2022 con el anterior Gobierno provincial y con OSSE, así como las posteriores vicisitudes del Acueducto Gran Tulum, resultaban ajenas a los compradores y no podían ser utilizadas para eximir a la empresa de las obligaciones que había asumido antes.

Según la jueza, introducir al Gran Tulum como un hecho externo capaz de modificar los plazos suponía alterar unilateralmente las condiciones conocidas por los consumidores. La conducta, entendió, chocó con los deberes de información, buena fe y confianza que debían regir la relación contractual.

PRYCSA no se defendió únicamente con el Gran Tulum. La empresa contraatacó con los números. Sostuvo que existía una importante morosidad entre los compradores y que la deuda acumulada alcanzaba los $398.962.804,67. Desde su perspectiva, los incumplimientos de los adquirentes también habían tenido consecuencias sobre la marcha del emprendimiento.

La Mutual rechazó esa lectura. Y ahí se abrió otra batalla dentro de la batalla. AMPUNSJ sostuvo que había transferido nominalmente a PRYCSA más de $372 millones hasta abril de 2025 y presentó cálculos actualizados para dimensionar lo que habían representado los pagos realizados por los compradores. Según esos números, el equivalente actualizado de lo abonado ascendía a más de $1.368 millones frente a operaciones valuadas en alrededor de $3.040 millones. La conclusión de la parte demandante era que se había pagado aproximadamente el 45% del valor total.

También apareció una pieza documental. En julio de 2023, PRYCSA había emitido 87 certificados en los que constaba que los compradores tenían cancelados sus pagos hasta junio de aquel año, correspondiente a la cuota 30.

Había una cláusula contractual que establecía que los compradores debían haber pagado al menos el 40% del precio para avanzar hacia la escrituración. PRYCSA intentó utilizar ese punto a su favor. Pero Tettamanti hizo una distinción que terminó siendo decisiva: ese porcentaje estaba relacionado con la obligación de "escriturar" pero no con la obligación previa de "parcelar e inscribir la subdivisión".

La jueza también señaló que la empresa no logró acreditar en el proceso el incumplimiento que atribuía a los compradores. No se probaron intimaciones de pago ni acciones de cobro que sostuvieran suficientemente aquella defensa y la prueba pericial contable no consiguió darle eficacia al argumento.

Los organismos oficiales involucrados también informaron el estado de Valle Encantado. La Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano comunicó sobre las actuaciones administrativas y los requerimientos que debía cumplir el proyecto. Al analizar esa documentación, la jueza concluyó que no surgían avances que permitieran tener por cumplidas las obligaciones de PRYCSA.

Pero hubo dos informes posteriores más trascendentes según el criterio judicial. En abril de 2026, la Dirección Provincial de Vialidad informó que la factibilidad de acceso al emprendimiento no había sido otorgada porque las condiciones presentadas no cumplían con los requerimientos exigidos. Geodesia y Catastro aportó otro dato: en sus registros no figuraba un proyecto de subdivisión bajo propiedad horizontal ni de loteo correspondiente al emprendimiento.

Hubo reclamos de los asociados, intercambios con la empresa, cartas documento y pedidos de explicaciones. PRYCSA insistía con las deudas. La Mutual pedía el detalle de esas acreencias y reclamaba avances concretos sobre el loteo. En mayo de 2025, la empresa volvió a reconocer que las obras estaban demoradas y vinculó nuevamente la escrituración con el Gran Tulum.

De los 87 compradores involucrados, 69 manifestaron expresamente su adhesión a la acción colectiva promovida por AMPUNSJ. La Justicia consideró que existían intereses individuales homogéneos y que el caso podía tramitar como un proceso colectivo de consumo.

Detrás de contratos individuales había un mismo vendedor, un mismo emprendimiento, cláusulas semejantes y una situación que atravesaba a decenas de familias. Además, la jueza destacó la relevancia social del conflicto por estar directamente relacionado con el acceso a la vivienda familiar. PRYCSA también cuestionó que la Mutual pudiera representar a los asociados, pero el planteo no prosperó.

La sentencia destacó que el estatuto de AMPUNSJ contempla entre sus funciones facilitar el acceso a soluciones habitacionales y que los asociados habían consentido la actuación. Pero agregó un dato: la empresa no podía desconocer ahora la legitimación de una Mutual cuya estructura había utilizado para instrumentar el cobro de las cuotas mediante los haberes de los compradores.

Antes del fallo hubo intentos de acuerdo. Entre febero y abril de 2026 hubo intentos de conciliación entre las partes. Se realizaron audiencias y se exploró la posibilidad de alcanzar una salida que evitara la sentencia. No hubo acuerdo y la causa avanzó en la Justicia.

La sentencia hizo lugar a la demanda. PRYCSA deberá realizar el parcelamiento y conseguir la inscripción de los lotes correspondientes a los 87 asociados dentro de un plazo de seis meses. El cumplimiento quedó sujeto a la posibilidad de aplicar astreintes —multas judiciales— si la empresa no acata lo ordenado. Además, deberá indemnizar a la Mutual. El fallo reconoció a AMPUNSJ $15.369.487 más intereses, mientras que los daños correspondientes a cada uno de los 87 compradores deberán determinarse en la etapa de ejecución de sentencia.

La jueza consideró que el incumplimiento no había tenido únicamente una dimensión económica. La falta de parcelamiento e inscripción impidió a los compradores avanzar con la posesión efectiva de los terrenos y, detrás de eso, con el proyecto para el cual los habían comprado: construir una vivienda.

Fuente: Tiempo de San Juan

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